나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503547 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1100-20 구월동1100-20공동주택(최연정)주건축물제1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "동인천중학교" 남서측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 제4층 제401호 외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 일부 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지와 등고 평탄한 장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2: 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택 다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503547 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1100-20 구월동1100-20공동주택(최연정) 주건축물제1동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년 (사용승인일 2015-08-18 기준)

총 층수: 5층 / 본건 층수: 4층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "동인천중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 다세대주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경 여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류(남동구) 2023-11-22

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-12

확정일자: 2022-07-05

배당신고일자: 2024-08-29

대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

권리 분석 요약:

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 22일자 남동구의 압류입니다. 등기부상 을구 7번으로 주택임차권(오 )이 존재했으나, 해당 권리는 '말소' 처리되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출에 따른 것입니다. 임차인 현황상 오 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. HUG가 채권자로서 본 경매를 진행하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 사항은 HUG와의 협의를 통해 결정될 수 있습니다. 공동담보 물건으로 등기되어 있으나, 본 경매물건 단독의 권리관계에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 건물 용도: 본 물건 인근은 공동주택, 다세대주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

상권 특성: 주거 밀집 지역의 특성을 지니고 있으며, 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

시세 분석 및 예상 입찰가:

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 2026년 3월 기준 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동, 1990년식, 39.82㎡): 45,000,000원 (약 113만원/㎡)

* 경인빌라(가동, 1989년식, 38.25㎡): 50,000,000원 (약 131만원/㎡)

* 신세계빌라(2001년식, 49.82㎡): 85,000,000원 (약 171만원/㎡)

본건 물건은 2015년에 건축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적은 29.97㎡입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 건물의 연식 및 유사 면적 대비 최대 약 51,100,000원의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

그러나 본건의 감정평가액은 140,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 평균보다 매우 높은 수준입니다. 이는 본건이 2015년식 신축에 가까운 도시형생활주택이라는 점, 그리고 HUG 등 공공기관의 사업과 관련된 특수성이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

이러한 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최신 건물 연식과 도시형생활주택이라는 점을 감안하여 감정가를 주요 참고 기준으로 삼되, 시장 상황을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

현 시세기준 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

5. 생활정보

건축물 구조 및 설비:

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감이며, 내벽은 일부 타일과 벽지로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 시설 등이 설치되어 있습니다.

주변 시설:

* 교육시설: 동인천중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역입니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 임차인 오 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. HUG와의 말소 동의 확약으로 인해 권리 관계는 정리된 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 잔금 납부 시기, 인수되는 권리 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)이 있습니다. 이러한 규제들은 일반적인 국내 매수자에게는 큰 영향을 미치지 않을 수 있으나, 향후 건축 및 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 건물 외벽 표시: 건물 외벽에 ‘하우스토리’로 표시되어 있는 점은 건축 당시의 사업명이나 브랜드일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 2015년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 적절한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. HUG가 채권자이며 임차인의 대항력이 없는 점은 권리 분석상 큰 이점으로 작용합니다. 다만, 제공된 주변 실거래가와 감정평가액 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 이에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다. 최신 건축 연식을 감안할 때, 감정평가액이 실제 시장 가치를 반영하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년식)에 속하는 도시형생활주택으로, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있습니다.

* HUG가 채권자이고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으므로 권리 관계가 명확합니다.

* 역세권은 아니지만, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 갖추어진 주거 지역에 위치합니다.

* '원룸형' 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 140,000,000원

주변 시세 반영 예상가: 33,800,000원 ~ 51,100,000원 (인근 연립/다세대/빌라 평균가 기준)

본건은 신축 연식과 도시형생활주택이라는 특수성을 감안하여 감정평가액이 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 자료는 연식이 오래되었거나 주택 유형이 다소 차이가 있을 수 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

따라서, 감정평가액을 주요 기준으로 하되, 시장 상황 및 투자 위험을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.