나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503517 [1] 인천광역시 서구 마전동 1153-6 드림파크빌 3층씨-302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교"서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층 제씨-302호로서, (사용승인일:2011.07.07) 외벽: 파벽돌 및 인조석 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "도시형생활주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획 법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허 가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503517 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1153-6 드림파크빌 3층 씨-302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 50.11㎡ (약 15.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

토지거래허가구역 지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (허가기간 만료)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 서측에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인접 도로 상태는 본건 북동측으로 폭 8m~10m의 포장도로가 접해 있습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 장세균

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) - 허성운 (위탁자/수익자)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-09

배당신고일자: 2023-04-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 갑1: 2011-07-21 소유권보존 (홍순자)

* 갑2: 2011-12-29 소유권이전 (손혜경)

* 을3: 2023-04-25 주택임차권 (허성운, 150,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 2021-04-13 소유권이전 (임다이)

* 갑4: 2022-04-26 압류 (인천광역시종합건설본부) - 말소기준권리

* 갑5: 2024-05-30 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원) - 말소 예정

* 갑6: 2026-04-30 강제경매 (주택도시보증공사, 150,000,000원) - 본 경매 사건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

* 결론적으로, 본 경매 절차를 통해 을구 3번 임차권은 말소될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변이 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 소비 활동이 가능한 근린상권으로 형성되어 있습니다. 최근 매매 정보에 따르면, 용진그린빌(2025년 준공, 68.31㎡)은 2026년 7월 5일 39,800,000원에 거래되었으며, 타워팰리스4차(2016년 준공, 59.8㎡)는 2026년 7월 2일 15,400,000원에, 클라우스2동(2015년 준공, 49.96㎡)은 2026년 7월 3일 13,000,000원에 거래된 것으로 나타났습니다. 다만, 이 거래가액들은 본건의 감정가(132,000,000원) 및 건물 면적(59.59㎡)과 비교 시 현저히 낮아, 직접적인 시세 반영에는 한계가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 제 씨-302호입니다. 사용승인일은 2011년 7월 7일입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 파벽돌 및 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 집합건축물대장 상 "도시형생활주택"으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 주변 시설: "마전고등학교" 서측에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 2026년 8월 25일부로 지정기간이 만료되었습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있을 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 을구 3번 주택임차권이 존재하나, 말소 예정이며 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 1억 3천 2백만 원으로 평가되었습니다. 건물 자체는 2011년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조이며, 생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 임대 관계 미상 등의 특이사항이 존재합니다. 최근 주변 시세 자료에서 본건 감정가와는 차이가 있는 거래가액들이 확인되어, 실제 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리상 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택으로 현황 이용 중에 있어 별도의 용도 변경에 따른 추가 비용이 없을 수 있습니다.

* 인천 서구 지역의 지속적인 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원이며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주변 부동산 거래 사례에서 제시된 가격들은 본건의 감정가와 큰 차이를 보이고 있어, 실제 시세 파악에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 참여 시에는 본건의 정확한 시세, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.