나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503498 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 81-2 1동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 삼산동 소재 "부일중학교" 남측 인접하여 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호이며, 외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감, 바 닥 : 강화마루 깔기 등 마감, 창 호 ; 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지이며 2개 동(24개 호, 주차 18대, 용적률 247.45%) 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 소로, 북측으로 광대로, 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-11-17)(접합), 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

민간임대주택등기 및 주택임차권(임차보증금 (1)금170,000,000원, (2)166,500,000원) 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503498 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 81-2 1동 6층601호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 152,000,000원

* 토지면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

* 건물면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2015년 (2016년 7월 사용승인)

* 층수: 6층 중 6층

2. 입지조건

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4. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "부일중학교" 남측에 인접한 주거지역으로, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 이룹니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

* 인접도로: 동측으로는 소로, 북측으로는 광대로, 서측으로는 세로와 각각 접하고 있습니다.

* 주변시설:

* 인천부평북초등학교, 인천삼산초등학교, 삼산중학교, 부일중학교, 인천영선고등학교, 인천진산과학고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있습니다.

* 인근에 롯데마트 삼산점, 굴포천역, 삼산체육관역 등 편의시설 및 교통 시설이 있습니다.

* 과거 혐오시설로 인식되었던 부평공동묘지가 시민 휴식 공간인 인천가족공원으로 조성된 바 있습니다. 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시된 정보는 없습니다.

2. 권리분석

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4. 권리분석

* 권리관계 요약: 본건은 소유권 보존 및 이전 등기 후, 임차권, 압류, 강제경매 순으로 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2026년 4월 20일자 부천시(징수과)의 압류가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 순위 주택임차권등기(손덕승, 170,000,000원)는 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 효력이 불확실하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 구자엽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(손덕승)

* 보증금: 166,500,000원

* 전입일자: 2019-04-22

* 확정일자: 2019-04-01

* 배당신고일자: 2026-06-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 손덕승

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2019-04-22

* 확정일자: 2019-04-01

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 있음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

5. 상권분석

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7. 상권분석

* 지역 용도: 본건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 주변 실거래가 분석:

* 인근 "현대하트웰(102동)"의 경우, 2026년 7월 43.56㎡ 면적이 9,000만원에 거래되었습니다 [JSON 1].

* "삼산" 빌라(1988년 준공, 60㎡)는 2026년 7월 14,500만원에 거래되었습니다 [JSON 2].

* "무지개빌라(4,5동)"(1994년 준공, 32.64㎡)는 2026년 7월 4,400만원에 거래되었습니다 [JSON 3].

* 제공된 실거래가 정보들을 고려할 때, 본건의 건축 연도(2015년) 및 면적(48.33㎡)을 감안하면, 현대하트웰 거래 사례가 비교 대상으로서 가장 유사성이 높다고 판단됩니다.

* 단지/건물 특징: 본건이 속한 '베스트홈 1동'은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 총 2개 동, 24개 호실(주차 18대)로 구성되어 있으며, 용적률은 247.45%입니다 [JSON (건축물표제부 요약)].

2. 생활정보

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4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 강화마루 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이섀시 창호입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 도시가스 및 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 교육시설: "부일중학교"가 남측으로 인접해 있으며, 굴포초등학교, 인천부평북초등학교, 인천삼산초등학교, 삼산중학교, 인천영선고등학교, 인천진산과학고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 롯데마트 삼산점, 삼산체육관역, 굴포천역 등 편의시설이 인근에 있습니다.

2. 잠재적 리스크

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4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (구자엽): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 2025년 8월 6일로 비교적 최근이며 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서 대항력이 존재하므로, 추후 인수되는 보증금 또는 관련 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 변경: 등기부상 '인수'로 기재된 손덕승(170,000,000원)의 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 인수 여부에 대한 법적 판단이 필요하며, 이는 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 타 담보물의 매각 결과에 따라 본 건의 경매 절차 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역, 상대보호구역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득에 제한이 있습니다. (현재 시점 기준 허가 기간 만료 전)

2. 종합 의견

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4. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 도시형생활주택으로, 부일중학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 주변에 편의시설 및 교통 접근성이 좋은 입지조건을 갖추고 있습니다. 신축 연도(2015년) 대비 감정가(152,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 실거래가 자료를 분석했을 때 보수적인 접근이 필요합니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인(구자엽)의 보증금 미상과 선순위 임차권(손덕승)의 인수 여부에 대한 불확실성입니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 법리적 다툼의 소지가 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 이러한 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

2. 투자 포인트

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4. 투자 포인트

* 양호한 입지: 부일중학교 인접, 다수의 교육 시설 및 생활 편의시설, 교통망이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 신축 건물: 2015년에 준공되어 비교적 최신 축에 속하는 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 회복 가능성: 권리관계의 복잡성을 해소하고 정상적인 임대차 관리가 이루어진다면, 지역 시세에 맞춰 가치 회복이 가능할 수 있습니다.

2. 예상 입찰가

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4. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원이나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 (현대하트웰, 43.56㎡, 9,000만원), 유사 면적 및 연식의 건물 가치는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 구자엽의 미상 보증금(최소 100,000,000원 이상 추정 가능, 주택임차권 170,000,000원, 강제경매 166,500,000원 등)과 선순위 임차권(손덕승, 170,000,000원)의 인수 가능성, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계로 인해 인수 보증금이나 추가적인 법적 비용 발생 위험이 매우 높습니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 최악의 경우를 상정하여 대항력 있는 임차인의 보증금(최소 1억원 이상으로 가정)과 복잡한 임차권 인수/말소 관련 비용을 고려하면, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이는 감정가의 약 33% ~ 46% 수준으로, 해당 범위 내에서 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

* 면적 환산: 1평 ≈ 3.3058㎡

* 토지면적: 24.44㎡ ÷ 3.3058 ≈ 7.39평

* 건물면적: 48.33㎡ ÷ 3.3058 ≈ 14.62평

* 주택임차권(손덕승): 170,000,000원 (인수 여부 불확실, HUG 확약서 제출)

* 강제경매(주택도시보증공사): 166,500,000원

* 대항력 있는 임차인(구자엽): 보증금 미상 (주의 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.