나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503469 [1] 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,아파트,근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역(지하철 1호선 부평역) 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층(사용승인:2018.09.14) 건물내 제11층 제1104호로서, 외벽:석재 붙임및 몰탈위 페인트 마감. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호 마감.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,승강기설비,화재탐지설비,기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503469 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 11층1104호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평) (토지지분: 9.556㎡)

* 감정가: 208,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (자료상 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개서초등학교' 서측 인근. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로 주거환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 폭의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경503469 (강제경매개시결정, 접수일자 2026-04-29)

* 등기부상 채권총액: 194,000,000원

* 주요 권리 분석:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기. (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.)

* 말소될 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권 등기(을1), 강제경매개시결정(갑5, 말소기준권리).

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김미애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있는 임차인으로, 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* * 임차인: 주택도시보증공사(김대원)

* 보증금: 194,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-11

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임대차로, 본 경매의 근거가 되는 채권으로 보임. 말소기준권리 하에 소멸됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 아파트, 상가 등이 혼합된 주상복합 지역으로, 배후 주거 수요와 유동 인구가 일정 수준 확보된 상권임.

* 인근에 부평역이 위치하여 상업 및 교통의 중심지 역할을 하며, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

* 최근 2024년 5월, 6월에 인근 휴플러스1차 오피스텔 실거래가가 1억 9천만원 ~ 1억 9천 8백만원 수준으로 확인되어, 해당 층 및 조건에 따라 시세 형성이 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 인근에 학교(부개서초등학교), 상업시설, 공원 등이 있어 주거 생활이 편리한 편임.

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2018년 9월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 내부: 기본 내부 인테리어 마감

* 설비: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 기계식 주차 설비 구비.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김미애: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 매각 후에도 거주할 수 있는 임차인입니다. 이는 인수 보증금이 없는 상태로 명도 부담이 없다고 판단될 수도 있으나, 임대차 계약의 실질적 내용을 반드시 확인해야 하는 중대한 리스크 요인입니다. 0원 보증금/차임 조건이 비정상적일 수 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하여, 인수 시 HUG와의 협의가 추가로 필요할 수 있습니다. 정확한 내용은 HUG 측에 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 부평구 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 감정가는 2억 8백만원이나, 최근 실거래가는 1억 9천만원 ~ 1억 9천 8백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 가장 큰 쟁점은 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력이 있는 임차인 김미애의 존재입니다. 이는 인수 부담이 없다는 긍정적 해석과 함께, 계약의 실체 및 향후 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 동시에 내포하고 있습니다.

* HUG 관련 조건 변경 사항도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 부평역 인근의 편리한 교통 및 상업 시설 접근성.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주상복합 지역: 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 194,000,000원

* 주요 인수 부담:

* 대항력 있는 임차인 김미애: 보증금 0원, 차임 0원 (인수 보증금 없음).

* 주택도시보증공사(을1 임차권): 말소 예정 (인수 보증금 없음).

* 종합적인 시세, 권리 관계, 특히 대항력 있는 임차인의 존재 및 0원 보증금/차임 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 수준을 참고하되, 임차인 관련 불확실성 해소 비용 및 명도 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원.

* 최종 입찰가는 임차인 김미애와의 소통 및 계약 내용 확인, HUG와의 추가 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 도심 지역 특성상 소규모 공장이나 상업 시설 등이 혼재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.