나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500917 [1] 인천광역시 계양구 계산동 787-3 동흥빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천 북인천중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일:1995-04-13) 외벽:드라이비트 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2026-04-02)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경500917 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 787-3 동흥빌라 4층401호

건물명: 동흥빌라

용도: 다세대주택

사용승인일: 1995년 4월 13일

건축 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

토지면적: 30.26㎡ (약 9.15평)

건물면적: 39.02㎡ (약 11.79평)

1.3. 권리 관계 요약

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2019-05-21, 120,000,000원)

인수되는 권리: 인천도시공사 주택임차권 (2021-03-05, 82,000,000원)

기타 권리: 등기부 내 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸 예정

1.4. 평가 정보

감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천 북인천중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경인교대입구역(인천지하철 1호선)이 도보 약 8분 거리에 위치합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 신한은행 근저당(2019-05-21, 120,000,000원)이 말소기준권리로서, 본 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 11번 순위의 인천도시공사 주택임차권(82,000,000원, 2021-03-05 등기)은 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서 보증보험(인천도시공사)

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-01-15

* 확정일자: 2018-12-24

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 결과

매각으로 인해 말소기준권리인 신한은행 근저당 이하 대부분의 권리는 소멸됩니다. 그러나 을구 11번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 부족한 금액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 공동주택, 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 상업 지역에는 다양한 상점, 식당, 마트, 편의점 등이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본건 인근에 인천 북인천중학교가 위치하고 있으며, 관련 교육 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 도보권 내에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 좋으며, 인근 계산동 상권에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 권리

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 보증금 82,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하는 금액이므로 인수 시 총매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 지역에 소재합니다. 그러나 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 입찰 시 이에 대한 면밀한 검토와 예상되는 추가 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 인근에 학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 성공적인 권리 분석 및 인수 비용 처리가 이루어진다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 80,000,000원에서 113,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

하지만, 82,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재하므로, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금을 제외하고 시세 및 감정가를 고려했을 때, 예상 입찰가는 90,000,000원으로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 총 매입 비용은 낙찰가와 인수되는 보증금을 합산한 금액이 될 것임을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.