나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503434 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 1057-1 로제비앙 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 소재 "강화중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 504호로서, 외벽 : 치장타일 및 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 4m 도로 및 남서측으로 폭 약6~7m의 지목 '구거'인 현황도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2026-04-24)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(강화중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적_강화산성(통합고시))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」제4조(매장유산 유존지역의 보호)및 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」제13조(역사문화환경 보존지역의 보호)에 의한 문화유산 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.'로 기재됨.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 중 기호(2)(옥림리 1057-2) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503434 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 1057-1, 로제비앙 5층 504호

건물용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립주택)

건축년도: 2020년 6월 11일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

감정가: 187,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

토지지분: 58.28㎡ (약 17.63평)

건물면적: 76.51㎡ (약 23.15평)

건물지분: 76.51㎡ (약 23.15평)

1.3. 권리 정보

총 등기부채권액: 5,403,000,000원

말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021-03-15)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 소재 "강화중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 단독주택 및 농경지로 형성되어 있으며, 본건은 로제비앙이라는 공동주택 단지에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: GUNAWANMELVINE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-29

대항력: 없음

* 임차인: 조미연(변경전: 예니)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-29

확정일자: 2020-07-27

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

본 경매 물건은 인천지방법원 2026타경503434호로, 조미연 임차인이 본인의 보증금 회수를 위해 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021-03-15)이며, 이보다 선순위에 있는 권리 중 가장 중요한 것은 을구 3번의 조미연 임차인의 주택임차권등기(2023-08-18)입니다.

이 임차권은 대항력이 있어, 만약 배당 절차에서 보증금 전액(179,000,000원)을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 것은, GUNAWANMELVINE 임차인의 보증금은 0원이기 때문으로 보입니다.

이 외의 모든 권리(갑구, 을구의 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 강화읍 옥림리의 주거 및 농경지 혼재 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 강화중학교가 있어 교육 환경은 갖추어져 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 중심의 특성이 강합니다.

대중교통 이용은 가능하나, 상권 활성화 측면에서는 제한적일 수 있습니다. 따라서 배후 주거 수요에 기반한 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 상세 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 확인이 필요합니다.

교육시설: 강화중학교가 인근에 위치합니다.

주거환경: 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 조미연 임차인의 보증금 179,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실제 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미치므로 최우선 고려 사항입니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 제한사항이 존재합니다. 관련 인허가 사항은 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

강화 지역 부동산 시장 변동성: 강화 지역의 부동산 시장 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인인 조미연 씨의 보증금 179,000,000원 인수 가능성입니다. 따라서 매수인이 실제 부담해야 할 총액은 입찰가와 인수 보증금의 합이 될 수 있습니다.

건물 자체는 2020년 준공으로 상태가 양호할 것으로 예상되나, 강화읍 옥림리라는 지역적 특성과 임차 보증금 인수 부담을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 본건(로제비앙, 2020년식)과는 건물 연식 및 가치 면에서 큰 차이가 나는 "정원주택"(1998년식)의 사례이므로, 현재 시세 분석 및 입찰가 산정에는 직접적인 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 내부 상태 및 관리 면에서 이점이 있습니다.

실거주 가능성: 임차 보증금 인수 조건 등을 고려하여 실거주 목적으로 접근 시, 강화 지역의 주거 환경을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 조미연 임차인의 보증금은 179,000,000원입니다.

매수인이 실질적으로 부담하는 총 비용은 '입찰가 + (배당받지 못한 임차 보증금)'이 됩니다.

제공된 주변 시세 정보로는 본건의 정확한 시장 가치를 산정하기 어렵습니다.

일반적인 보수적 접근 방식에 따라, 만약 감정가(187,000,000원)에서 인수해야 할 임차보증금(179,000,000원)을 제외한 금액인 8,000,000원을 최대 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이 금액은 현재 시점에서는 매우 낮을 가능성이 높으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 강화 지역 유사 연식 빌라/연립 주택의 최근 실거래가 및 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 매수인은 실제 시장 가치를 면밀히 조사한 후, 인수해야 할 임차 보증금 179,000,000원을 포함한 총 매입 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.