나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503393 [1] 인천광역시 서구 검암동 641-1 플로렌스빌 나동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대상 물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 이루어져있으며, 주거 환경은 보통정도입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 7~8분 정도 거리에 인천2지하철 '검바위역'이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 인조석, 드라이비트 등 마감, 창 호 : PVC 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택(플로렌스 가,나동) 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

대상부지 서측 및 북측으로 폭약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)]) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503393 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 641-1 플로렌스빌 나동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 23.49㎡ (약 7.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사로 추정)

1.1. 입지조건

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대상 물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 밀집해 있어 주거지대로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 결과, 말소기준권리(압류: 안산세무서장, 접수일자 2022-08-09)보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 을구 8번 주택임차권(채권자: 한국토지주택공사, 보증금 115,000,000원, 전입일자 2022-01-11, 확정일자 2021-12-20)이 등기부에 존재하나, 매각으로 인해 말소될 예정이며, 양수인(서울보증보험 주식회사)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 황*혜는 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

* 기타 가압류 및 압류 내역은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 1월 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택(전용면적 약 30.72㎡)이 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 302만원 수준입니다. 본 물건의 건물면적(36.66㎡)을 적용할 경우, 약 111,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 감정평가액 112,000,000원과 유사한 수준입니다. 다만, 해당 지역의 정확한 현재 시세는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 7~8분 거리에 인천2호선 '검바위역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: "간재울초등학교"가 인근에 소재하며, 학교와의 거리는 도보로 통학 가능한 수준입니다. 서인천고등학교와의 거리도 가까워 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택 위주로 형성된 주거지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 또는 특정 용도 취득에 한정되는 것으로 보입니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 일반 내국인 거래에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)와 관련된 인수조건 변경은 임차권 말소 동의와 연관된 것으로 보입니다. 이는 권리분석에서 설명한 바와 같이 매각으로 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차권으로 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 임대관계 미상: 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 있습니다.

* 향후 재건축/재개발 가능성: 해당 지역은 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있어, 장기적인 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 또는 규제 강화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 본 다세대주택은 간재울초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있으며, 검바위역 접근성도 양호한 편입니다. 감정가는 112,000,000원이며, 최근 실거래가 및 건물 면적을 고려한 시세 분석 결과와도 유사한 수준입니다. 권리상으로는 말소될 임차권이 존재하나 대항력이 없고, 별도의 인수 보증금 또한 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역 지정은 내국인 취득 시 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 협조 여부는 변수가 될 수 있습니다. 전반적으로는 안정적인 주거 환경과 교통 요건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천2호선 검바위역 인근의 편리한 교통망.

* 초등학교 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 권리상 인수 부담이 없는 물건으로 명도 관련 위험 최소화.

* 감정가 대비 합리적인 시세 형성 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가 112,000,000원을 기준으로, 유사 면적 거래 사례(93,000,000원) 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다. 인수해야 할 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 토지거래허가구역 지정(외국인 제한) 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

권장 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.