나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503120 [1] 인천광역시 서구 마전동 981-5 힐스타운 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "검단중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 등 상·업무용 건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 7층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503120 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 981-5 힐스타운 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5100만원

토지면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

건물면적: 62.73㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 소재한 "검단중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 상업용 건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 01월 31일 접수된 광명세무서장의 압류(체납징세)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이상민

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 14일

* 확정일자: 2022년 04월 29일

* 대항력: 있음

3.3. 주요 권리 분석

본 물건의 가장 큰 특징은 을구 3번의 주택임차권(이상민)이 '인수'로 등기되어 있다는 점입니다. 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 보증금 220,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 현재 감정가(1억 5100만원)를 초과하는 금액으로, 입찰 시 반드시 인수되는 금액으로 간주하고 접근해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 관련: 최초 소유권 보존(2014.08.01) 이후 공유자 이전, 매매(2022.02.03)를 거쳐 현재 소유자로 파악됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 220,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(검단2지구)으로 지정되어 있습니다. 이는 상업 및 업무 기능이 강화될 수 있는 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 주변 개발 계획을 파악하기 어렵습니다. 다만, 인천 서구 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 교통이 편리하며, 상업용 건물 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 검단중학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시설 조사

주변 지역은 주로 오피스텔, 주거 시설, 상가 등으로 구성되어 있으며, 현재 조사된 자료상 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이상민의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰가가 실제 취득가에 더해지는 금액이므로, 시장가치 대비 높은 실제 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재(2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 기간)는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 허가 기간이 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 역세권 및 상업시설 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호하다고 평가할 수 있습니다. 그러나, 등기부등본 및 물건명세서에 명시된 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 투자 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 되는 상황입니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정하고, 현재 시점에서 본 물건의 순수 가치가 인수될 보증금(220,000,000원)을 초과한다고 명확히 판단될 경우에만 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 인수 부담이 매우 큰 물건이므로, 투자 전 세심한 권리 분석과 주변 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 검단중학교 인근, 대중교통 접근성 우수, 상업 및 주거 복합 지역.

* *매우 높은 리스크*: 대항력 있는 임차인의 보증금(220,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 최우선 고려 사항입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 220,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 즉, 낙찰가 외에 추가로 220,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

현재 검색된 자료에 따르면, 인천광역시 서구 마전동 힐스타운 오피스텔의 매매가는 약 1억 1,800만원 (2026년 9월 6일, 18평형 기준) 수준으로 파악됩니다. 또한, 주변 오피스텔의 매매가는 8천만원에서 2억 1,500만원까지 다양하게 분포되어 있습니다.

문제는, 이러한 시장 시세에도 불구하고 임차인의 인수 보증금(220,000,000원)이 현재 감정가(1억 5,100만원)를 훨씬 상회한다는 점입니다. 낙찰가가 1억 5,100만원이라 하더라도, 실제 취득 비용은 1억 5,100만원(낙찰가) + 220,000,000원(인수 보증금) = 371,000,000원이 됩니다. 이는 현재 파악된 시장가치(약 1억 1,800만원 ~ 2억 1,500만원 범위)보다 매우 높은 수준입니다.

따라서, 본 물건은 임차 보증금 인수 부담 때문에 일반적인 경매 투자 관점에서 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 해당 물건의 실제 시장 가치가 인수될 보증금 220,000,000원을 훨씬 상회하는 경우에만 입찰을 고려할 수 있으나, 현재 제공된 정보로는 그 가치를 입증하기 어렵습니다. 이에 따라, 현실적인 예상 입찰가를 제시하는 것은 불가함을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.