나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503566 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1335-35 주안다세대 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재"신기시장"남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

2002년 11월 04일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비 등 다세대주택으로서 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503566 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1335-35 주안다세대 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

감정가: 145,000,000원

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

토지지분: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물면적: 55.83㎡ (약 16.89평)

건물지분: 55.83㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제301호

사용승인일: 2002년 11월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기시장" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동 및 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나, 말소기준권리(2012.06.25. 농업협동조합자산관리회사 근저당) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 473,266,066원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 차

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 동향

주변 지역의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 유사한 다세대주택의 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 인천 미추홀구 주안동 735-6번지 (세명쉐르빌), 2001년 준공, 3층, 전용면적 43.33㎡, 거래가 82,000,000원. (평당 약 626만원)

* 2026년 5월 6일 거래: 인천 미추홀구 주안동 1429-27번지 (화인에이스빌), 2012년 준공, 4층, 전용면적 44.77㎡, 거래가 122,000,000원. (평당 약 904만원)

* 2026년 5월 4일 거래: 인천 미추홀구 주안동 622-10번지 (대일빌라), 1993년 준공, 3층, 전용면적 44.4㎡, 거래가 90,000,000원. (평당 약 672만원)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 55.83㎡(약 16.89평)으로, 비교 대상 거래 물건들의 전용면적(약 43-44㎡)보다 넓은 편입니다.

최근 거래 사례들의 평당 가격은 약 626만원에서 904만원 사이에 분포하며, 건물의 연식 및 상태에 따라 차이를 보입니다.

본건의 감정가는 145,000,000원으로, 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 넓은 면적을 감안하면 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 주변의 신축 빌라나 관리 상태가 양호한 물건은 더 높은 가격대를 형성할 수 있으며, 반대로 노후화가 진행된 건물은 감정가 대비 낮은 거래가를 보일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 신기시장 등 전통시장 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구로 지정되었으나 사업 완료(2006.12.31)된 상태로, 추가적인 대규모 개발 계획보다는 기존 주거 환경 유지 또는 점진적 개선이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일이 2002년으로 약 24년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구 사업이 완료되었으나, 지역의 향후 개발 또는 변화 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2026년 8월 25일 만료)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자의 경우 허가가 필요할 수 있습니다. (국내 일반 매수자에게는 큰 영향 없음)

* 전반적인 주택 시장 상황 및 경쟁 물건에 따른 입찰 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 면적(55.83㎡)을 확보하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담은 없으며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 건물은 2002년식으로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 주거환경개선지구 사업이 완료되어 안정적인 주거 환경을 유지하고 있습니다. 최근 시세 동향을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 넓은 전용면적: 55.83㎡(약 16.89평)으로, 동급의 다른 다세대주택 대비 넓은 공간을 제공합니다.

* 편리한 생활 인프라: 시장, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주거환경개선지구 사업 완료: 안정적인 주거지로서의 가치를 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다. 최근 주변 다세대주택의 실거래가는 전용면적 43-44㎡ 기준으로 82,000,000원에서 122,000,000원 사이였으며, 평당 가격은 약 626만원에서 904만원 수준이었습니다.

본건은 전용면적 55.83㎡(약 16.89평)으로 더 넓은 면적을 가지고 있습니다. 이를 고려하여 최근 거래 사례의 평당 가격 범위(약 700만원 ~ 850만원)를 적용하면 125,000,000원에서 143,000,000원 범위의 가치를 추정할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자를 위해서는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다.

최종 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.