나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503432 [1] 인천광역시 계양구 효성동 34-30 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성초등학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택과 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6m 내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 효성동 34-30은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(효성(자세한 사항은 도시정비과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 건축물 현황도상 호별도면이 발급되지 않아 호별 위치확인에 대하여는 현황 문패 표식 등을 참조하였으니 경매진행시 호별 위치확인에 대하여 재확인 진행하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

-주민등록 주소상 "나동 302호"로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503432 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 34-30 비동 3층302호 (도로명주소: 인천광역시 계양구 길마로11번길 6-22 (효성동))

용도: 다세대주택

건축년도: 1990년 (사용승인일: 1991년 6월 14일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.56㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.5625㎡ (약 8.03평)

건물면적(전용면적): 36.99㎡ (약 11.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

본 건 토지는 부정형으로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(효성), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2026년 2월 10일 접수된 현대카드의 가압류(등기구분: 갑10)입니다. 본 건은 이에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김애도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 18일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 법률적으로 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 47,457,280원입니다.

3.4. 특이사항 (주민등록 표기 등)

주민등록 주소상 "나동 302호"로 표기되어 있어, 실제 등기부 및 현황상의 "비동 3층 302호"와 차이가 있습니다. 이는 혼동을 야기할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 호별 위치를 재확인해야 합니다. 또한, 건축물 현황도상 호별 도면이 발급되지 않아 호별 위치 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 효성동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 효성초등학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통입니다. 현재까지 확인된 바에 따르면, 본 건 주변에 특별한 혐오시설이나 공장 등이 직접적으로 노출되어 주거 환경을 저해하는 요인은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 효성초등학교가 있어 자녀 교육에 접근성이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김애도 씨가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이에 대한 법적 해석 및 실제 인수 여부, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 행정 관련 (토지거래허가)

본 건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 경매 진행 시점 및 잔금 납부 시점에 따라 허가 절차 준수 여부가 중요하며, 관련 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

주민등록상 주소 표기 오류("나동" vs "비동")로 인한 혼선 가능성 및 호별 위치 확인의 어려움은 명도 및 실제 점유 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 건축년도(1990년)가 비교적 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 감정평가액 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 주민등록상 주소 표기 오류, 토지거래허가구역 지정 등의 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 이러한 사항들에 대한 충분한 조사와 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 건의 잠재적 투자 포인트는 경매 감정가 대비 시세 차익 가능성입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 효성동 지역의 주거 환경 개선 및 개발 잠재력 또한 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(36.99㎡)의 다세대주택 시세는 약 6,000만원 후반에서 7,000만원 초반으로 추정됩니다. (예: 41.67㎡가 6,970만원에 거래됨). 감정가 59,900,000원은 이러한 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 주민등록상 주소 표기 오류, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 고려해 볼 수 있으며, 구체적으로는 다음과 같은 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 57,000,000원

이 범위 내에서, 현장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 리스크를 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.