나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61154 [1] 경기도 파주시 동패동 2-54 더테라스 109동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상지 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 운정초등학교 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 , 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 스타코 뿜칠 및 일부 치장 벽돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 바닥 : 미상임. 창호 : 새시창호 등

이용상태

이용 : 다세대주택(으)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상 : 인접토지 대비 평지의 사다리형토지임. 이용상태 : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

도로상태 : 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임."

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 별도 조사하지 아니하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

경기도 파주시 동패동 2-54 더테라스 109동 4층402호에 대한 경매 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2026타경61154 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 2-54 더테라스 109동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 60.62㎡ (약 18.3평)

건물면적: 54.65㎡ (약 16.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2017년경 (사용승인일 2017.08.30 기준)

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, 운정초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 아파트 단지 및 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 토지는 인접 토지와 비교하여 평탄한 사다리형 토지이며, 외곽 공도와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과, 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-07

* 확정일자: 2021-03-15

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 을구 4번 임차권등기(임대차보증금 250,000,000원)가 존재합니다. 따라서 배당을 통해 임차보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에서 변제받지 못한 금액 발생 시 매수인이 부담해야 하는 위험을 내포합니다. 집합건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 및 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다. 운정초등학교가 인근에 있어 통학이 용이한 환경을 제공합니다. 다만, 해당 물건의 용도가 다세대주택이고 주위 환경이 주거 위주이므로, 활발한 상업 활동보다는 배후 주거 수요에 기반한 기본적인 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 원활하며, 인근 버스정류장과 지하철역을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 운정초등학교가 가까이 위치해 있으며, 주변의 아파트 단지 등을 통한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 아파트 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지: 평지의 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 스타코 뿜칠 및 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 냉방, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 250,000,000원이 감정가(229,000,000원) 및 최근 거래 시세(약 145,000,000원 ~ 161,000,000원)를 상회하므로, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 이에 따라 매수인은 보증금 잔액을 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 창업이나 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동의 주거 지역 내 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 하지만 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 임차인의 보증금 총액이 물건의 감정가 및 최근 거래 시세를 초과하는 상황이므로, 경매 절차에서의 배당 결과와 인수해야 할 잔액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 가능성: 성장관리계획구역으로 지정된 점을 고려할 때, 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 운정초등학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 가격 메리트 가능성: 선순위 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있으나, 이는 철저한 권리 분석과 배당 예상 결과에 기반해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 시세 분석 결과, 최근 실거래가는 약 145,000,000원에서 161,000,000원 수준입니다. 감정가는 229,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원이 감정가 및 최근 시세를 훨씬 상회합니다. 이는 경매 배당 시 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하여 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 것임을 시사합니다.

따라서, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 160,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 경매 배당에서 임차인에게 100,000,000원이 배당된다고 가정할 때, 인수 보증금 잔액은 150,000,000원이 됩니다. 이 경우, 총 매수가는 입찰가 + 150,000,000원이 되며, 이 총액이 160,000,000원을 넘지 않도록 하려면 입찰가는 약 10,000,000원 수준이 됩니다.

하지만 배당액은 예측하기 어렵기 때문에, 보다 현실적인 입찰가는 경매 시 배당되는 금액을 감안하되, 인수해야 할 보증금 잔액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 및 시세 대비 인수해야 할 보증금의 리스크가 매우 크므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가: 100,000,000원 (본 입찰가는 보수적인 추정치이며, 실제 배당 결과 및 인수될 보증금 액수에 따라 총 매입 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 권리 분석 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.