나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61124 [1] 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘운정초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서 (사용승인일: 2018.07.06.) 외 벽 : 드라이비트 및 인조석붙임 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택-다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서 ‘공동주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~ 26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 일련번호(2,3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61124 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 70.05㎡ (약 21.19평)

토지지분: 70.05㎡ (약 21.19평)

건물면적: 63.02㎡ (약 19.07평)

건물지분: 63.02㎡ (약 19.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OO

특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 ‘운정초등학교’ 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

물건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지 위에 '공동주택' 건물 부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2018년 7월 6일입니다.

외벽은 드라이비트 및 인조석 붙임 마감, 내벽은 미상, 창호는 샷시 창호로 조사되었습니다.

공부상 '공동주택-다세대주택'으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-01

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 금액이 확인되지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-01

확정일자: 2023-08-14

배당신고일자: 2026-07-20

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 220,000,000원이 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 정보 기준)

주의사항: 정 임차인의 보증금 220,000,000원은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있으나, 배당신고일자(2026-07-20)가 명시되어 있어 배당을 통해 일부 또는 전부 변제받을 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 표시는 배당을 통한 변제 또는 기타 사유로 인수 금액이 없을 것으로 추정되나, 최종 확인이 필요합니다. 김 임차인의 보증금 및 차임 미상 또한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

등기부채권 총액: 108,831,814원

주요 등기 내용:

* 근저당권 (고우리): 86,400,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (웰컴저축은행): 22,431,814원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음. (지상권개요: 정보 없음)

4. 상권분석

최근 주변 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례가 확인됩니다.

같은 동패동 내 '피렌체103동'의 경우, 2026년 7월 14,500만원에 거래되었습니다 (56.565㎡, 4층). 이는 ㎡당 약 256만원 수준입니다.

'노블타운' 단지에서도 2026년 7월 15,820만원 (51.103㎡) 및 16,120만원 (52.522㎡)에 거래가 있었습니다. 이는 ㎡당 약 307만원 수준까지 형성되었습니다.

본건의 건물면적은 63.02㎡입니다. 이를 최근 실거래가 수준으로 환산하면 약 16,150만원에서 19,350만원 범위의 시세로 추정됩니다.

감정가는 244,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 토지 가치나 향후 개발 가능성 등이 반영되었을 수 있으나, 경매 입찰 시에는 최근 실거래가를 중요한 기준으로 삼아야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 운정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경으로 적합합니다.

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 입니다. 220,000,000원의 보증금은 본건의 감정가(244,000,000원) 및 최근 실거래가(약 14,500만원~16,120만원)와 비교했을 때 매우 큰 금액입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

임차인 김 의 보증금 및 차임 미상 정보 또한 불확실성을 내포합니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 향후 가격 변동성에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2018년에 사용 승인된 신축에 가까운 건물입니다. 교통 및 생활 환경이 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 액수와 미상 정보가 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 감정가와 실거래가 간의 격차가 커서, 시세 조사 및 권리 분석에 기반한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

* 운정초등학교 인근으로 주거 및 교육 환경이 양호.

* 차량 접근 및 대중교통 이용 편리.

* 감정가 대비 실거래가 및 등기부채권총액이 낮아 시세 차익 및 갭 투자 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가, 그리고 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 시세 범위는 약 16,000만원에서 19,500만원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통한 해결을 전제로 입찰가를 산정합니다.

감정가(244,000,000원) 대비 합리적인 할인율과 최근 실거래가 수준을 고려하여, 보수적으로 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

입찰 시에는 임차인 관련 세부 사항(배당 예정액, 최우선변제금 등)에 대한 최종적인 확인이 반드시 필요하며, 인수 보증금이 발생할 경우 추가 비용이 발생하므로 이를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.