나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61163 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 783-1 캐시미어빌 3동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물은 경기도 고양시 일산서구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A) 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외 벽: 드라이비트, 일부 석재붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 4필 일단의 자루형의 토지로서, "업무시설(오피스텔), 판매시설(상점)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택 ,아파트)로사용되는토지)임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호 구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

대상물건은 후첨 "사진용지"와 같이 귀 제시목록 및 공부상은 "3동"으로 표기되어있으나, 현황은 "103동"으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 공부상 3동으로 표기되어 있으나, 현황은 103동으로 표기되어 있음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이지연)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.08.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호, 소재지, 용도

사건번호: 고양지원 2026타경61163 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 783-1 캐시미어빌 3동 1층101호

용도: 다세대주택 (공동주택)

1.2. 감정가, 면적 (토지, 건물)

감정가: 245,000,000원

토지 면적: 75.87㎡ (약 22.95평)

토지 지분: 75.87㎡ (약 22.95평)

건물 면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물 지분: 64.35㎡ (약 19.47평)

1.3. 건물 정보 (건축년도, 구조, 층, 호수)

건축년도: 2017년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

층/호수: 1층 101호

1.4. 토지 정보 (토지이용, 이용계획)

토지 이용 상태: 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 4필 일단의 자루형의 토지로서, "업무시설(오피스텔), 판매시설(상점)" 건부지로 이용 중임.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 GTX-A 킨텍스역이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2022.01.27.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황 (보증금, 대항력, 특이사항)

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 주택임차권자 이지연)

보증금: 268,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020.06.19.

확정일자: 2020.05.20.

배당신고일자: 2022.07.07.

대항력: 없음

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부 요약 (채권 총액)

등기부채권 총액: 268,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도 및 토지 이용

주변은 다세대주택이 밀집되어 있으며, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다. 본건 토지는 "업무시설(오피스텔), 판매시설(상점)" 건부지로 활용되고 있습니다.

4.2. 인근 시설

"고양국제고등학교"가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 노선버스정류장 및 GTX-A 킨텍스역을 이용한 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

고양국제고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주거 밀집 지역에 포함되나, 일부 소규모 공장 및 창고 시설이 혼재하는 지역적 특성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 오류 (건물 번호)

건물 등기부등본상 '3동'으로 표기되어 있으나, 현황은 '103동'으로 사용되고 있어 행정 처리 시 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 관련 조건

선순위 임차권이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 보증금 부담은 없습니다. 다만, 관련 서류 확인이 중요합니다.

6.3. 지역적 특성 (소규모 공장 등 혼재)

주변에 소규모 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어, 해당 시설들과 관련된 소음, 악취, 교통량 증가 등의 부정적인 영향이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약 및 권리관계 평가

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 준공된 건물입니다. 전용면적 64.35㎡(약 19.47평) 규모이며, 감정가는 245,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로, 선순위 임차권이 있으나 HUG가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 입지적으로는 고양국제고등학교 인근이며 대중교통 이용도 가능하나, 주변에 소규모 공장 등이 혼재되어 있고 공부상 동 표기 오류가 있는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 강점

* 인수 보증금 없음: HUG의 대항력 포기 및 말소 동의 조건으로 인해 추가 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 19.47평의 적정 면적으로 실거주 수요가 있으며, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 식사동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (최근 매매 사례 비교)

최근(2026년 7월) 인근 식사동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 51.76㎡(약 15.66평) 면적이 328,000,000원, 51.92㎡(약 15.70평) 면적이 245,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 64.35㎡(약 19.47평)로 이들보다 면적이 크며, 2017년 준공된 건입니다. 특히 2021년 준공된 51.92㎡ 면적의 주택이 245,000,000원에 거래된 점은 본건의 감정가 수준이 시장 가치보다 낮을 수 있음을 시사합니다. 면적 및 시세 데이터를 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.