나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60971 [1] 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2026.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 웅담리 소재 "웅담초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 및 제조업소 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 북측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(웅담지구(09.2.6)), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역, 제3종 구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 사진용지"와 같이 제시외건물(ㄴ~ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1건물(1-가)은 블록조스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 새시창호 임. 기호1건물(1-나)은 블록조스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장 쌓기 및 석재 마감 등 창호: 새시창호 임.

이용상태

기호1-가는 영업소, 기호1-나는 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ이 소재함.

공부와의 차이

기호1-나 건물은 현황 슬래브 지붕이며 건물 외관에 도로명주소가 "술이홀로 1685-2"로 표시되어 있으니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠ 매각에 포함.
2.목록2 지상 소재하는 창고,주택 등(감정평가서상 ㉡~㉦) 매각에서 제외, 위 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 이로 인하여 제한받는 토지 단가는 317,800원/㎡ 임.
3.목록1 주택 건물의 현황은 슬래브 지붕이며 건물 외관에 도로명 주소가 "술이홀로 1685-2"로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60971 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346

도로명 주소: 경기도 파주시 술이홀로 1685-2

용도: 단독주택

감정가: 597,418,500 원

토지면적: 1,274.00㎡ (약 385.38평)

토지지분: 1,274㎡

건물면적: 62.09㎡ (약 18.79평) (주택 및 영업소)

건물지분: 62.09㎡

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평) (제시외 건물 ㄱ)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 파주시 법원읍 웅담리 소재 "웅담초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 및 제조업소 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형태 및 이용 상태: 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 동측 및 북측의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제3종 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국외환은행 근저당 (2002.02.28. 접수, 52,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 김종원 (강제경매)

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 토지 사용에 대한 분쟁의 소지가 있음.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 ㉠(14.00㎡)은 매각에 포함되나, 제시외 건물 ㉡~㉦ (창고, 주택 등)은 매각에서 제외됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권태인, 김순덕, 윤성순.

* 보증금 및 차임: 모두 0원.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권 분석

* 부동산 시장 동향: 파주시 법원읍 지역은 최근 수도권 제2순환고속도로 법원IC 개통 등으로 접근성이 향상되며 지역 개발 기대감이 있는 곳임. 그러나 전반적으로 전원주택, 토지 거래가 주를 이루며, 아파트 등 공동주택 거래량은 상대적으로 적은 편임.

* 주변 실거래가:

* 파주시 법원읍 지역의 토지 단가는 약 92.6만원/평 (2024년 기준)으로 나타났으나, 유사 물건의 직접적인 거래 사례는 부족함.

* 2019년 파주시 법원읍 웅담리 331-8번지 토지/건물 거래 사례가 있었으나, 해당 물건과 직접적인 비교는 어려움.

* 인근 지역(파주읍)의 토지 거래 사례에서 평당 30만 원 ~ 90만 원 선의 가격대를 보임.

* 건축물 현황: 본건 건물은 블록조 스레트지붕 단층 건물로, 기호1-가는 영업소, 기호1-나는 주택으로 이용 중이며, 슬래브 지붕으로 현황과 공부상 차이가 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 웅담초등학교가 인근에 소재함.

* 편의시설: 웅담초등학교 인근이며, 차량으로 접근 가능한 거리에 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 상업 시설에 대한 정보는 제한적임.

* 교통 시설: 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 출입이 용이함. 수도권 제2순환고속도로 법원IC와 접근성이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 소유자와 건물 소유자 간의 법적 분쟁 가능성이 존재함. 이로 인해 토지의 사용 및 처분에 제약이 따르며, 감정평가 시 토지 단가를 317,800원/㎡로 제한하였음.

* 제시외 건물 처리 문제: 매각에서 제외되는 창고, 주택 등(㉡~㉦)의 처리 문제가 발생할 수 있음.

* 군사시설 보호구역: 군사기지 및 군사시설 제한보호구역에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 사육이 제한되는 구역에 해당함.

* 혐오시설: 주변에 대규모 산업단지 조성 움직임이 있으며, 과거 미군기지촌이 있었던 지역임. 폐기물 처리시설(소각장) 관련 주민 반대 움직임이 있었던 지역으로, 향후 혐오시설 입지 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 법적 리스크를 안고 있어, 낙찰 후 법적 분쟁 및 토지 사용 제약 가능성이 매우 높음. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물들의 처리 문제도 고려해야 함. 감정가액은 597,418,500원으로 다소 높게 책정되었으며, 법정지상권으로 인한 토지 가치 하락분을 감안할 때 신중한 접근이 요구됨. 법정지상권 문제가 원만히 해결되거나, 법적으로 성립되지 않는다고 명확히 입증될 경우 토지의 가치가 재평가될 수 있으나, 현재로서는 높은 위험 부담을 지닌 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 법정지상권 문제 해결 시 토지의 잠재적 가치 상승 기대.

* 법원읍 지역의 수도권 제2순환고속도로 법원IC 개통 등 교통망 개선으로 인한 향후 개발 가능성.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적음 (단, 법정지상권 문제와는 별개).

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 위험 요인이 존재하며, 이로 인해 감정평가 시 토지 단가가 317,800원/㎡로 제한되었습니다. 이는 토지 전체의 잠재적 가치(1274㎡ * 317,800원/㎡ = 약 405,007,200원)를 어느 정도 반영한 것으로 보입니다.

또한, 주변 유사 부동산 거래 사례가 부족하고, 해당 지역의 전반적인 시세도 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 투자자는 법정지상권 문제 해결을 위한 추가적인 법률 검토 및 비용, 명도 비용, 그리고 제외되는 건물로 인한 문제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 위험 요인을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 60~70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 3억 5천만 원 ~ 4억 2천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 파악 및 법정지상권 관련 심층 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.