나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4849 [1] 서울특별시 양천구 신월동 98-24 에스케이스마트빌2 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호 건으로서,(사용승인일:2014.02.20.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 도시형생활주택(다세대)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(2):본건은 2필 일단의 인접도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(2):본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구 역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지 정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09 -05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 98-24 에스케이스마트빌ll 제2층 제203호에 위치한 도시형생활주택입니다.

본 건물은 2014년 2월 20일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조로 총 5층 중 2층에 해당합니다.

감정가는 149,000,000원이며, 토지 지분 면적은 17.73㎡(약 5.36평), 전용 건물 면적은 29.84㎡(약 9.03평)입니다. 건물 총 연면적은 587.36㎡(약 177.75평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 "월정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 2필 일단의 토지로, 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 여러 종류의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 5일자 부산지방법원의 가압류(2024카단102164)입니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: DELGERSURENOYUNSUREN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 3월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 등기부 및 현황 상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최형민)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 6일

* 확정일자: 2019년 11월 4일

* 배당신고일자: 2024년 9월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정이며, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상업적 가치보다는 주거 기능에 특화된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 북서측 인근에 월정초등학교가 위치하여 자녀의 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트, 다세대주택 등과 혼재된 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축물 상태: 2014년에 준공된 비교적 신축 건물로서, 위생, 급배수, 난방 설비 등 기본적인 생활 설비는 갖춘 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)가 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리할 수 있으나, 해당 조건의 정확한 이해와 이행이 중요합니다.

토지이용계획: 복수의 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 거래 또는 개발 시 제약을 초래할 수 있으며, 외국인이나 특정 용도로 토지를 사용하고자 할 경우 허가 요건을 면밀히 확인해야 합니다.

권리관계의 복잡성: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등재되어 있는 특이한 권리관계는 매각 조건과 연관되어 신중한 검토를 요구합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년에 건축되어 비교적 신축급에 해당합니다.

월정초등학교가 인근에 위치하고 대중교통 이용이 편리하여 주거 편의성이 양호합니다.

권리분석 상 인수되는 부담은 없으나, HUG(주택도시보증공사) 관련 특별 매각 조건과 복잡한 토지이용 규제 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 포인트입니다.

현재 감정가는 1억 4,900만원으로, 주변 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로서 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

HUG 관련 특별 매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금 부담이 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

양천구 신월동 지역의 지속적인 개발 가능성과 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 9.03평)의 경우 시세는 약 170,000,000원에서 176,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 HUG 관련 특별 매각 조건 및 복잡한 토지이용 제한 사항 등의 변수를 포함하고 있음을 감안해야 합니다.

따라서, 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 160,000,000원 내외로 제안합니다.

혐오시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.