나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61158 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-15 그린하임 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층 중 4층 401호로서 사용승인일:2017.07.04 외벽:치장벽돌 쌓기, 드라이비트 마감 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

5각형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로 부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한(])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km) (보호)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트) 로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.16.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 고양시 일산동구 중산동 16-15 그린하임 1동 4층 401호.

1.2. 건물 정보

다세대주택, 4층 중 4층, 사용승인일 2017.07.04, 철근콘크리트구조, 연면적 45.23㎡ (약 13.68평).

1.3. 토지 정보

대지권 55.42㎡ (약 16.77평), 토지/건물 일괄 매각.

1.4. 감정가

207,000,000원.

1.5. 경매 종류

부동산 강제경매.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

'안곡고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 주거지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 접근성

북서쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 5월 12일자 고양시의 압류 (갑10).

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. HUG가 임차권 등기 말소에 동의함.

3.3. 임차인 현황

* BYAMBA ODJAVKHLAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-04-28

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 주택도시보증공사 (정고은)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-08-25

배당신고일자: 2023-11-29

대항력: 없음

비고: HUG는 신청 채권자로서 배당받을 예정이며, 확약서 제출로 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의함.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전(갑3, 갑4, 갑9), 주택임차권(을3-정고은), 압류(갑10-고양시), 강제경매(갑11-주택도시보증공사) 등이 등재되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 연세빌라 (1986년 건축, 39.96㎡): 2026년 6월 18일, 108,000,000원 거래 (약 270만원/㎡).

* 엘타운 103동104동 (2016년 건축, 72.31㎡): 2026년 7월 24일, 260,000,000원 거래 (약 360만원/㎡).

* 엘타운 105동106동 (2016년 건축, 72.31㎡): 2026년 7월 15일, 230,000,000원 거래 (약 318만원/㎡).

본건 (그린하임, 2017년 건축, 45.23㎡)은 비교적 신축에 속함. 엘타운과 같은 신축 건물의 시세(약 318-360만원/㎡)를 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 추정됨.

4.2. 혐오시설 및 기타 시설

주변 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 학교(안곡고등학교, 아리솔유치원), 임야 등으로 구성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'안곡고등학교'와 '아리솔유치원'이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

BYAMBA ODJAVKHLAN 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 향후 보증금 반환청구 가능성 여부 확인이 필요함. (대항력 없음으로 분석되었으나 확인 필요).

6.2. HUG 확약서 효력

HUG의 확약서 제출로 임차권 등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기에 동의하였으나, 확약서의 법적 효력 및 집행 가능 여부를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편임. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 부담은 크지 않을 것으로 보임. 다만, 미상 임차인의 존재 및 HUG 확약서의 세부 내용을 반드시 확인하고, 시장 시세 대비 다소 높은 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 권리관계 명확성: HUG의 확약서로 인한 부담 감소.

* 대항력 없는 임차인: BYAMBA ODJAVKHLAN은 대항력이 없는 것으로 분석됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원.

인수 보증금: 0원.

상권 분석 결과, 유사 신축 건물의 거래 사례(약 318-360만원/㎡)를 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(약 457만원/㎡)가 최근 거래 사례의 단가보다 높은 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (단, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.