나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61134 [1] 경기도 파주시 다율동 986 청석마을대원효성아파트 919동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 다율동 소재 "청석초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 건물 내 제 919동 제4층 제405호로서, 외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 하이샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

대상물건은 ‘공동주택(아파트)’로 이용중입니다.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 서측의 청석로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(대3-1(주))(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청석초등학교, 반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청 석초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상 변경허가 대상구역(교하물푸레나무(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61134 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 986 청석마을대원효성아파트 919동 4층405호

물건종별: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 71.06㎡ (약 21.5평)

건물면적(전용면적): 110.12㎡ (약 33.3평)

분양면적: 제공된 자료에 명시되지 않음

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

대상물건은 경기도 파주시 다율동 소재 "청석초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 서측의 청석로와 연계되어 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖추어진 주거 중심 상권으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정입니다. 특히, 채권자(에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 신청된 임의경매 개시결정(2026.04.28) 또한 말소 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2018.10.05)

* 소멸 예정 권리:

- 우리은행 근저당권 (228,800,000원)

- 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권 (144,000,000원)

- 주식회사천광상회 가압류 (16,611,875원)

- 주식회사우리카드 가압류 (17,549,209원)

- 경기신용보증재단 가압류 (28,744,000원)

- 고양세무서장 압류

- 에이치에프더블유오삼비유동화전문 임의경매개시결정

* 인수 여지가 있는 권리:

- 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악 필요. (2026-08-25 기준)

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대차 관계는 상세히 파악되지 않았으며, 보증금 미상인 임차인이 있을 가능성은 낮으나 확인 필요.

- 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 파주시 다율동 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖추어진 주거 중심 상권입니다. 특히 "청석초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변의 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다. 1,240세대의 대규모 단지 내에 속해 있어 단지 자체의 소비력 및 커뮤니티 활동도 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

물건이 속한 '청석마을대원효성아파트'는 2006년 4월 18일에 사용 승인된 아파트로, 현재 20년차(2026년 기준) 되었습니다.

* 단지 정보:

- 아파트명: 대원효성

- 총 세대수: 1240세대

- 총 동수: 24개동

- 사용승인일: 2006년 4월

- 최고층수: 15층

- 전용면적(본건): 110.12㎡ (약 33.3평)

- 주차대수: 총 550대 (지상 12대, 지하 45대)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주변 시설:

- 학교: 청석초등학교 (남측 인근)

- 교통: 단지 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이

1.5. 잠재적 리스크

* 미소멸 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존부, 내용, 영향 범위 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 반드시 필요합니다. 만약 지상권이 실질적인 제한을 가하는 경우, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 명도 부담은 적을 것으로 예상)

* 유동화 물건: 유동화 물건은 자산 유동화 증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있으나, 본건은 모든 권리가 말소 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 다율동에 위치한 아파트 경매 건으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며 학군 접근성이 뛰어납니다. 모든 주요 권리가 말소 예정이어서 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 유일한 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 적절한 입찰가를 산정한다면, 실거주 및 투자 목적으로 접근할 만한 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청석초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 편리한 교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용 편리.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리상 부담 없음.

* 대규모 단지: 1,240세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 신규 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 전용면적(110.12㎡)의 5층 매물이 308,000,000원에 거래된 바 있습니다. 본건의 감정가는 310,000,000원으로, 이는 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

고층 매물이 388,000,000원에 거래되었으나, 본건은 4층으로 상대적으로 낮은 층수임을 감안해야 합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 위험 감수 비용을 고려해야 합니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 300,000,000 ~ 320,000,000원

* 권장 입찰가: 310,000,000원

이는 인수되는 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.