나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4885 [1] 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하는 지하철 5호선 "목동역" 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 "목동역"등이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층건(사용승인일자: 2021. 11. 17)중 제 202호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임

이용상태

공동주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(공동주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약 6미터폭(신정중앙로17길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 총 10세대로 집합건축물대장에 등재되어 있음

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4885 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제202호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 건물명: 신정첼시

- 주용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

- 사용승인일자: 2021년 11월 17일

- 총 세대수: 10세대

- 해당 호수: 202호 (2층)

- 건물 구조: 철근콘크리트조

- 건물 층수: 지하 1층, 지상 6층

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

토지 지분: 15.68㎡ (약 4.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 325,000,000원

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하며, 지하철 5호선 "목동역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 여건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 5호선 "목동역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 장방형의 토지로, 인접지와 접면도로와 등고 평탄하게 조성되어 있으며 현재 공동주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 6미터 폭의 포장도로(신정중앙로17길)와 접하고 있어 출입도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 노형수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 윤혜성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이호성)

보증금: 323,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-01-19

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로 보이며, 권리분석상 특별한 인수사항은 없을 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금: 0원

3.2. 등기부 요약

- 소유권보존: 이수정 외 1명 (2021-11-29)

- 공유자전원지분전부이전: 손재현 (2022-02-22) - 매매

- 주택임차권: 이호성 (323,000,000원) (2023-07-19) - 말소 예정 (전입일자: 2022-02-21, 확정일자: 2022-01-19)

- 가압류: 주택도시보증공사 (1,020,000,000원) (2023-09-19) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (323,000,000원) (2026-04-28) - 서울남부지방법원 2026타경4885

- 압류: 강서구(서울특별시) (2026-02-20) - 말소 예정

말소기준권리는 2023-09-19 접수된 주택도시보증공사의 가압류이며, 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(2026타경4885)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 기타 권리사항

물건명세서 상의 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡, 2026년 5월 거래): 13,000만원

- 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡, 2026년 5월 거래): 22,500만원

- 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡, 2026년 5월 거래): 40,000만원

본건은 2021년 신축된 건물로, 비교 대상인 구축 빌라들보다 연식이 현저히 짧아 신축 프리미엄이 반영될 수 있습니다. 면적당 시세를 비교하면 구축 빌라들의 거래가는 56만원/㎡ ~ 74만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 감정가는 325,000,000원으로, 건물 면적(28.13㎡) 기준 약 115만원/㎡으로, 이는 신축 연식에 따른 가치 상승을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

- 본 건은 공동주택으로 이용 중이며, 건축물현황도 기준 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

- 내부 설비로는 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 도시지역, 준주거지역

- 지구단위계획구역: 목동오거리

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 해당 기간 상이) 등 다수의 도시관리계획 및 법률상 제한이 있습니다. 이는 향후 재건축이나 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 특별매각조건 및 임차권 관련

- 특별매각조건에 명시된 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 조항은 매수인이 해당 임차권 관련 잔여 보증금에 대해 채권자에게 별도 청구할 수 없음을 의미합니다. 이는 HUG의 보증채권이 경매 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액에 대한 책임을 져야 할 가능성을 내포할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. (비록 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, HUG 보증 조건 변경 및 선순위임차권 존재 표기로 인해 위험성을 배제할 수 없습니다.)

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 신축급 다세대주택으로, 연식 대비 우수한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 목동역 역세권에 위치하여 교통 및 주거 환경은 양호합니다. 감정가는 325,000,000원으로, 이는 최근 거래된 구축 빌라들의 시세 대비 높은 수준이지만, 신축 연식을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차권 관련 당사자로 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 "특별매각조건"에 명시된 임차권 보증금 관련 특이사항은 매수인이 잠재적인 위험을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 비록 임차인 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있고, 등기부 상 주택임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, HUG의 인수조건 변경 및 선순위임차권 언급은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2021년 준공으로 신축 프리미엄 및 낮은 관리비 기대.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 목동역 인근으로 우수한 교통 편의성.

* 양천구 신정동 지역: 안정적인 주거 수요 기대.

* HUG 보증 관련 명확한 권리 관계 파악 시: 복잡한 권리관계 속에서 명확한 분석이 이루어진다면 경쟁자보다 유리한 조건으로 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 325,000,000원입니다. 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 특별매각조건으로 인한 잠재적 리스크와 HUG 관련 복잡한 권리 관계를 고려하여, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 325,000,000원으로 제시합니다. 다만, 권리관계 및 특별매각조건에 대한 면밀한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.