나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4890 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1066 그랜드팰리스 제104동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울경찰청 제4기동단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 및 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제104동 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2014.09.29.) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지이며, 도시형생활주택 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 1066 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 입체적도로구역(2023-03-24)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

별도등기 있음
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4890 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1066 그랜드팰리스 제104동 제5층 제501호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 248,000,000원

1.5. 면적:

* 토지면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

* 건물면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.9. 사용승인일: 2014년 9월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '서울경찰청 제4기동단' 북동측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지:

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지이며, 도시형생활주택 단지형 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로:

물건지 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로3류 등과 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 아울러, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있어 향후 거래 시 유의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

갑5 압류 (국민건강보험공단, 2022년 3월 15일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리:

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 압류 및 강제경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

가장 중요한 사항으로, 물건명세서 상 "대지권의목적인 1토지(별도등기)에 대한 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 본건 건물의 대지 사용과 관련된 구분지상권이 존재하며, 낙찰자가 이를 인수해야 함을 의미합니다. 집합건물 등기부 요약본에는 해당 권리가 명확히 기재되어 있지 않거나 별도로 관리될 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다. "별도등기 있음"이라는 특이사항 또한 이를 뒷받침합니다.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민선)

* 보증금: 248,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 8일

* 배당신고일자: 2023년 10월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 집합건물 등기부 요약본 상 '을5' 항목에 등재되어 있으며, '말소' 예정으로 표기되어 있습니다. 특별매각조건에 따라 HUG가 보증금 반환 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

주거지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설:

본건 인근에 '서울경찰청 제4기동단' 등 공공기관이 위치해 있습니다. 현재 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설이나 지역 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경:

본건은 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타:

단지 내 또는 주변의 일반적인 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 편의시설, 학교, 병원 등 정보는 제공되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수 부담:

가장 큰 리스크는 물건명세서에 명시된 '을구 1번 구분지상권' 인수입니다. 이는 등기부상 별도로 등기되어 있으며, 매각 후에도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이 구분지상권의 내용과 범위에 따라 토지 사용 및 향후 건물 활용에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 함께 등기부등본 원본, 건축물대장, 토지대장 등을 면밀히 검토하여 정확한 권리 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역:

해당 물건은 일부 용도(외국인 등, 아파트 등)에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 물건을 처분하거나 거래할 때 추가적인 행정 절차를 요구할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 공항소음영향지역:

본건은 공항 소음 영향 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 주거 환경의 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 진행되는 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 김민선 씨의 대항력 없는 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 '별도등기'로 명시된 구분지상권의 인수 부담입니다. 물건명세서 상에는 해당 구분지상권이 말소되지 않고 낙찰자가 인수한다고 명시되어 있으나, 제공된 집합건물 등기부 요약본에는 이에 대한 명확한 정보가 부족하여 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 이 구분지상권의 성격과 영향에 따라 본 건물의 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

감정가는 최근 유사 물건의 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되나, 앞서 언급된 구분지상권 인수라는 중대한 위험 요소를 반드시 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가:

최근 유사 조건의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.2. 서울시 내 위치:

서울이라는 입지적 장점은 꾸준한 수요를 바탕으로 한 자산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.3. 경쟁 완화 가능성:

복잡한 권리 관계, 특히 '구분지상권' 인수라는 잠재적 위험 요소로 인해 일반적인 투자자들의 관심이 낮아질 수 있으며, 이는 입찰 경쟁을 완화하여 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

최근 매매 시세 분석 (2026년 5월 기준):

* 신월동 523-26 효성쉐르빌 (52.41㎡, 2017년식): 30,200만원

* 신월동 9-3 수명산시그니처 (55.56㎡, 2019년식): 32,900만원

이를 바탕으로 본건(47.52㎡, 2014년식)의 시세는 약 27,350만원 ~ 28,100만원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

근거:

본 건은 감정가가 최근 시세 대비 낮은 편에 속해 있어 시세 차익 가능성이 있습니다. 그러나 '구분지상권'이라는 중대한 인수 부담이 존재하므로, 이 위험 요소를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하였습니다. 255,000,000원은 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로, 잠재적 가치와 위험 요소를 균형 있게 고려한 수준입니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 등기부등본 상세 분석, 구분지상권의 정확한 내용 확인 및 전문가 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.