나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70933 [1] 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(송산역) 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제6층 제601호 외 1개호로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(601호), 다세대주택(804호)으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 611-5 : 제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 민락동 611-20, 611-21 : 제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70933 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(C동) 6층 601호

건물명: 민락아크로빌(C동)

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 37.37㎡ (약 11.3평)

토지지분: 37.371㎡

건물면적: 66.25㎡ (약 20.0평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이 (이현묵)

건축물대장상 주용도: 업무시설

준공연도: 2020년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 송산역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(노벨유치원, 부용고, 솔빛유치원, 의정부부용초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매개시: 의정부지방법원 2026타경70933 (2026-04-30 강제경매 개시)

* 채권자: 이현묵 (권리금액: 225,469,725원)

* 말소기준권리: 2026-04-30 접수된 이현묵의 강제경매개시결정 등기

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황

임차인: 이진실

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-13

확정일자: 2020-10-15

배당신고일자: 2026-05-29

대항력: 있음

* 등기부요약

- 2020-07-31: 우경종, 소유권보존

- 2024-10-25: 김승용, 소유권이전 (매매)

- 2026-04-30: 이현묵, 강제경매 (말소기준권리)

- 2026-06-18: 고려저축은행, 가압류

- 등기부채권 총액: 49,008,935원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(65.8㎡ ~ 66.76㎡)의 민락아크로빌(C동) 오피스텔은 2024년 1월부터 8월까지 2억 4천만원에서 2억 5천 9백만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가 2억 3천 5백만원은 최근 실거래가 평균보다 다소 낮은 수준입니다.

* 예상 현 시세: 본건 건물면적(66.25㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 대략 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 부용고등학교, 의정부부용초등학교, 노벨유치원, 솔빛유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 노선버스정류장 및 지하철 송산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이진실 씨는 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 1억 9천만원에 대해 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액 회수 가능성 또는 법적 해석에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 법원 절차를 통한 최종 확인이 필수적입니다.)

* 건물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 장기적인 유지보수 필요성은 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동에 위치한 민락아크로빌(C동) 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 검토 사항은 대항력 있는 임차인 이진실 씨의 존재입니다. 보증금 1억 9천만원이 낙찰 시 인수 대상이 될 경우, 실제 투자 비용이 크게 증가하므로 이 부분에 대한 명확한 법적 판단 및 확인이 최우선입니다. 현재 '인수 보증금 0원'으로 명시된 점은 긍정적이나, 배당 절차 및 법원의 최종 결정에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 감정가가 최근 시세보다 약간 낮게 책정되어 있어 시세차익의 기회가 있을 수 있으나, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지 조건: 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가가 합리적으로 책정되어 투자 매력도가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 235,000,000원

* 최근 시세 범위: 240,000,000원 ~ 259,000,000원 (65.8㎡ ~ 66.76㎡ 기준)

* 예상 현 시세: 240,000,000원 ~ 250,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 이진실 씨의 보증금 1억 9천만원입니다. 만약 이 보증금이 낙찰자가 인수해야 하는 조건이라면, 이는 실질적인 투자 비용을 크게 상승시킵니다.

예를 들어, 만약 보증금 1억 9천만원을 인수해야 한다면, 순수 건물 가치를 2억 4천만원으로 보았을 때, 투자 가능한 상한선은 약 5천만원 (2억 4천만원 - 1억 9천만원) 수준으로 제한됩니다.

그러나 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하거나, 법적으로 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황일 가능성이 있습니다. 이 경우, 본 건은 시세 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 결론:

대항력 있는 임차인 관련 인수 보증금 여부가 명확히 확인되지 않아 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 범위(2억 4천만원 ~ 2억 5천만원)를 고려하여 감정가 2억 3천 5백만원보다 약간 높은 가격 선에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 보증금 1억 9천만원의 인수 가능성을 염두에 둔다면, 입찰가는 극도로 신중해야 하며, 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

따라서, 실제 입찰 전 법원 경매계나 관련 전문가를 통해 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인을 반드시 거치시기 바랍니다.

현재 정보만을 토대로, 보증금 인수 부담이 없다고 가정했을 때, 2억 3천 5백만원 ~ 2억 4천 5백만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.