나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4958 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1305 힐탑이루미아파트 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울양동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트단지, 학교, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 도보로 약 17분거리에 까치산역(2호선, 5호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층 내 제2층 제202호로서, 사용승인일: 2004.07.26. 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

아파트: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 방3, 거실1, 욕실및화장실2, 주방/식당1, 현관1, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접하며, 북측으로 경인2지하차도 가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구 역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선.

공부와의 차이

본건은 귀제시목록 및 공부상 '힐탑이루미아파트'이나, 현황 '힐탑이루미아파트 101동'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동 1305번지에 소재하는 힐탑이루미아파트 제2층 제202호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4958 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 597,000,000원입니다.

토지 면적은 27.33㎡ (약 8.27평)이며, 건물 면적은 81.08㎡ (약 24.53평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2004년 7월 26일에 사용승인되었습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

공부상 명칭은 '힐탑이루미아파트'이나, 현황은 '힐탑이루미아파트 101동'입니다.

아파트의 공급 면적은 81.08㎡ (약 24.53평)이며, 전용 면적은 제공된 정보에서 특정되지 않았습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울양동초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 아파트 단지, 학교, 단독주택, 다세대주택 및 로변의 주상용 건물과 근린 상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 도보 약 17분 거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 있고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 서측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 경인2지하차도가 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기부 상 말소기준권리는 2014년 2월 19일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없습니다.

현재까지 파악된 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

등기부채권 총액은 약 551,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 지역에 근린 상가 및 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 상세한 상권 분석을 위한 추가 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

본건은 서울양동초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통은 까치산역(2호선, 5호선) 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 확보되어 있습니다.

건물은 2004년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로서, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 및 소화전 설비, 도시가스 난방 및 온수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 사용승인일이 2004년으로 약 20년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 제기될 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

공부상 명칭과 현황이 불일치하는 점(힐탑이루미아파트 vs 힐탑이루미아파트 101동)은 추후 행정 처리 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 만약 명도 대상 임차인이 존재할 경우 추가적인 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건과 인접하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 이용이 가능한 아파트입니다.

단지 주변으로 주거 시설과 일부 상업 시설이 혼재되어 있으며, 초등학교가 인접하여 가족 단위 거주자에게 적합한 입지입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 건물 연식, 토지 이용 계획상의 제약, 공부와의 현황 불일치, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

서울 서남권의 주거지로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

더블 역세권(2호선, 5호선) 접근성이 우수하여 교통 편의성이 높습니다.

향후 도시 정비 사업이나 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 유사 물건 거래 동향, 본건의 현장 조사 결과 및 명도 가능성 등을 종합적으로 분석해야 산정 가능합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.