나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100886 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 834-36 힐스테이트6주건축물 1동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '역삼초등학교' 북동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주변은 다세대주택, 연립주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하여 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2015.12.17) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(주방, 거실, 욕실, 침실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 1층 옥외주차장시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 현황 '다세대주택 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 도로의 관리 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100886 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 834-36 힐스테이트6주건축물 1동 2층204호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

* 건물면적: 26.91㎡ (약 8.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 350,000,000원

* 건축년도: 2015년 12월 17일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '역삼초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 다수의 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에 대한 제한이 있을 수 있습니다 (지정 기간 확인 필요).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (서울중앙지방법원 2026타경100886) 입니다.

* 선순위 임차권: 을구 1번, 최도경 (주택도시보증공사)의 주택임차권이 존재하며, 2022년 5월 20일 전입, 2022년 5월 12일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 300,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 권리입니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

* 기타 압류: 국민건강보험공단의 압류 (2026년 5월 11일 접수)가 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (을구 1번 임차권 금액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 12일

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수할 가능성이 있음)

* 인수 보증금: 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 11일 거래된 역삼동 695-12번지 소재 2020년식 다세대주택 (29.97㎡)이 51,000만원에 거래되었습니다 (약 1,702만원/㎡, 약 562만원/평).

* 2026년 7월 4일 거래된 역삼동 664-1번지 소재 2021년식 다세대주택 (27.45㎡)이 58,000만원에 거래되었습니다 (약 2,113만원/㎡, 약 698만원/평).

* 주변 시세: 대상 물건과 유사한 면적 및 연식의 신축 다세대주택은 최근 평당 약 560만원에서 700만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 대상 물건의 전용면적(약 8.14평)을 고려할 때, 문제 없는 상태라면 약 4억 5천만원에서 5억 7천만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 감정가 대비: 본건의 감정가 350,000,000원은 최근 거래된 유사 물건 대비 상대적으로 낮은 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '역삼초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상가 주택이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 전반적으로 주거 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 임차인 최도경 씨의 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 증가할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 집합건축물대장상 '위반건축물' 등재: 본건이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한, 향후 매각 시 가치 하락의 요인이 될 수 있으며, 관련 조치 이행 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간 내 외국인 등 특정 대상자는 용도에 따라 토지거래허가를 받아야 하므로, 해당될 경우 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 역삼동의 우수한 입지에 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있다는 점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 300,000,000원 인수 가능성 및 집합건축물대장상 '위반건축물' 등재라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있어, 철저한 권리 분석과 추가적인 현장 조사, 그리고 해당 리스크 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 위반건축물에 대한 처리 방안과 비용 추산이 입찰 가격 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 역삼동의 역세권 인접 입지: 도심 접근성이 뛰어나며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 주거 환경이 양호합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적 및 신축 연식의 건물 시세 대비 감정가가 낮아, 리스크 요인 해소 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 명확한 리스크 분석을 통한 저가 낙찰 가능성: 선순위 임차권과 위반건축물 문제로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이를 고려한 신중한 접근 시 저가 낙찰을 통한 기회를 잡을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 추정 시세(문제 없는 상태): 약 4억 5천만원 ~ 5억 7천만원.

* 주요 인수 리스크:

* 선순위 임차권 보증금: 300,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 위반건축물: 해소 비용 및 가치 하락 요인 (추정 할인율 10~20% 또는 그 이상)

안정적인 투자를 위해서는 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 비용(인수 보증금, 위반건축물 처리 비용 등)을 고려해야 합니다. 만약 선순위 임차인의 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 이를 낙찰가에 더하여 실제 총 매입 비용이 됩니다.

따라서, 위반건축물로 인한 가치 하락 및 인수 보증금(잠재적)을 고려할 때, 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가(3억 5천만원) 대비 매우 낮은 수준이지만, 인수해야 할 채무 및 위반건축물 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. (만약 임차 보증금 3억원이 배당으로 전액 소멸된다면, 입찰가는 위반건축물 리스크를 반영하여 3억 5천만원 이하로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.