나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82467 [1] 광주광역시 남구 노대동 858 제2층 제201호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 노대동 소재 "진남중학교" 서측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지
및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재
하고 있어 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제201호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 강화유리창임.

이용상태

근린생활시설(현 공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 왕복2차로, 동측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭12m
-15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부 증명서상 2층 제201호 전유면적 279.72㎡(2층 전체)이나, 일반건축물
대장상 201호 교습소 전유면적 46.18㎡ 공용면적 47.93㎡, 202호 일반음식점 전유면적
106.35㎡, 공용면적 110.39㎡, 203호 기타사무소 전유면적 68.78㎡, 공용면적 71.39㎡로
기재되어 있으며, 현황 2층 전체를 스터디카페로 인테리어 공사 중 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 근린생활시설(현 공실)로 이용중임
- 감정평가서상 2층 전체를 스터디카페로 인테리어 공사 중 중단된 상태임
- 감정평가서(2024. 10. 14.자 접수)에는 등기사항전부증명서상 2층 제201호 전유면적 279.72㎡(2층 전체)이고, 집합건축물대장상 201호 교습소 전유면적 46.18㎡, 공용면적 47.93㎡, 202호 일반음식점 전유면적 106.35㎡, 공용면적 110.39㎡, 203호 기타사무소 전유면적 68.78㎡, 공용면적 71.39㎡로 기재되어 있었으나, 등기사항전부증명서의 전유면적과 일치된 집합건축물대장을 2025.08.21. 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경82467 (1)

소재지: 광주광역시 남구 노대동 858 제2층 제201호

용도: 교육연구시설 (현재 근린생활시설, 공실 상태)

감정가: 541,000,000원

토지면적: 103.60㎡ (약 31.33평)

건물면적: 279.72㎡ (약 84.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 남구 노대동 소재 "진남중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. (cite:1)

주변 환경: 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. (cite:1)

교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다. (cite:1)

1.2. 권리분석

권리분석 요약: 본건은 말소기준권리인 을12 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021.07.08.) 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 시 : 유한회사시스메디칼, 시광균 - 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.06.19. 대항력 없음.

* 주식회사행더종합건설 - 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.05.14. 배당신고일자 2024.12.23. 대항력 없음.

* 정 : 정재영 - 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.10.31. 대항력 없음.

* 주식회사가온 - 보증금 14,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.12.05. 배당신고일자 2024.12.20. 대항력 없음.

* 최 : 최충환 - 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.09.25. 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. (cite:2)

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1, 2류 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. (cite:3)

제한 사항: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로, 특정 업종의 신규 입점이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (cite:1, 2)

주변 공공시설: 인근에 진남중학교가 위치하고 있습니다. (cite:1)

교통: 북측 및 서측으로는 왕복 2차로, 동측으로는 왕복 4차로의 도로에 접하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있습니다. (cite:3)

1.5. 잠재적 리스크

미완료 인테리어 공사: 감정평가서상 2층 전체를 스터디카페로 인테리어 공사 중단된 상태로, 해당 부분의 활용을 위해서는 추가 공사 또는 원상복구가 필요할 수 있습니다.

집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 차이: 과거에는 두 서류 간 면적 기재에 차이가 있었으나, 2025.08.21. 등기사항전부증명서의 전유면적과 일치된 집합건축물대장이 제출되어 해소된 것으로 보입니다. (cite:1)

공실 상태: 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공백이 있을 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 사항으로, 관련 내용 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 노대동의 준주거지역에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 잠재적 수요가 기대되는 입지입니다. 차량 접근성 및 도로 환경도 양호한 편입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 과거 스터디카페 인테리어 공사가 중단된 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 임대 수익: 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 기반으로 한 임대 수요 창출 가능성이 있습니다.

지역 개발 가능성: 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정된 지역의 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가 541,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 예상 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 주변 시세, 추가 공사 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.