나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [32] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (32)

소재지: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40 (연산동) 수림하우스 9층903호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.724148094181542㎡ (약 1.73평)

건물면적: 22.17㎡ (약 6.71평)

건물 지분: 22.17㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주변 환경: 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

본 건은 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2018.12.05 접수, 근저당권 설정액 금2,940,000,000원)을 말소기준권리로 하여 진행된 임의경매 사건임.

등기부채권 총액: 3,010,000,000원

임차인 현황:

* 안 (안동희)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-11

* 확정일자: 2019-09-04

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 의견: 임차인 안 은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

위치: 부산 연제구 연산동, 연산역 초역세권으로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역임.

주변 상가: 각종 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

잠재력: 연산역을 중심으로 한 교통의 요지로 유동인구 흡수력이 있으며, 오피스텔, 소규모 공동주택 등 주거 시설과 함께 복합적인 상권을 이룸.

5. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 연산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수함.

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함. (정확한 편의시설은 현장 확인 필요)

교육: 연제초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액(3,010,000,000원)이 물건의 감정가(115,000,000원)에 비해 매우 높은 편으로, 경매 시장 상황에 따라 가격 변동성이 있을 수 있음.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황, 실제 점유 관계, 물건 상태 등을 정확히 확인하기 어려웠음. 응찰 시 반드시 내부 상태 및 임차인 점유 여부를 재확인해야 함.

건축물대장 오류: 건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나 현황도면상 표기되어 있는 점. (해당 호실과는 직접적인 관련이 없으나, 건물 관리 관련 참고사항)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역) 등으로 인한 건축 및 개발 관련 규제 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 도시철도 1호선 연산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 전용면적 22.17㎡(약 6.71평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 있어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다. 다만, 높은 채무 총액, 내부 확인의 어려움, 건축물대장상의 일부 오류 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 주요 도심 중 하나인 연산동에 위치하며, 연산역(1호선) 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

꾸준한 임대 수요: 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

시세 대비 저가 취득 기회: 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 수준의 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 실거래가, 임대 시세, 경매 시장 동향 등 외부 정보 조사가 필수적입니다. 제공된 정보에는 실제 시장 가격에 대한 데이터가 포함되어 있지 않아, 현재로서는 제공된 감정가 115,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가 대비 80~100% 수준에서 낙찰이 이루어지며, 본 건은 인수할 권리가 없는 점을 고려할 때 100% 수준까지도 고려해볼 수 있습니다. 하지만 높은 채무 총액과 내부 확인의 어려움 등 리스크 요인을 감안하면, 실제 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 인근 공인중개사 사무소 등을 통해 현재 시세를 확인하고, 예상 수익률과 소요 비용(취득세, 명도 비용 등)을 면밀히 검토하여 보수적으로 결정하시기를 권장합니다.

외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 주변 환경에 대한 긍정적인 서술(근린생활시설, 주택 등)이 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.