나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [30] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (30)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50, 수림하우스 9층 901호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

2.2. 건물 및 토지 상세

건물명: 수림하우스

총 층수: 10층 (본건 9층)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

준공일: 2018년 3월 1일

설비: 위생, 급배수, 소화전, 기계식 주차(총 21대), 승강기, 도시가스, 난방 설비

토지 형상: 세장형

토지 이용: 업무시설(오피스텔) 건부지

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

부산 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 도로

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 등기부 요약

말소기준권리는 을1 근저당권(채권최고액 2,940,000,000원, 농업협동조합자산관리회사, 2018-12-13 접수)입니다.

등기부상 소유권은 장정하(2019-02-15 접수)에게 이전되어 있습니다.

본 경매 절차를 통해 소유권 이전, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 3,020,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김병우의 승계인)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 3일

* 확정일자: 2021년 11월 4일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 기타 권리사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업지구 및 배후 수요

본건이 위치한 연제구 연산동은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 역세권 가치

부산 지하철 1호선과 3호선의 환승역인 연산역이 인접해 있어 교통 요충지로서의 가치가 높습니다.

이는 오피스텔의 임대 및 환금성 측면에서 매우 긍정적인 요소입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육, 편의 및 주거 환경

* 교육: 인근에 연제초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 대형마트, 백화점, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 관련 사항

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 해당 호실이 표기되어 있는 점은 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 현장 조사 제약 및 법규

현장 조사 시 폐문 부재로 내부 이용 상태 및 점유 관계 확인이 곤란했습니다. 응찰 전 반드시 내부 상황을 재확인해야 합니다.

본건은 최고높이 제한 지역 및 교육환경보호구역에 해당하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 9층의 소형 오피스텔입니다.

우수한 교통망, 풍부한 상업 및 생활 편의시설, 비교적 신축(2018년 준공) 건물이라는 장점을 지니고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점도 매력적입니다.

다만, 건축물대장상의 호실 표기 오류 가능성과 현장 조사 제약으로 인한 내부 상태 미확인 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 연산역(1, 3호선 환승) 도보 이용 가능

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 배후 수요와 편리한 교통으로 공실 위험 낮음

* 안전한 권리관계: 모든 후순위 권리 소멸 및 인수 부담 없음

* 실거주 및 투자 목적 적합: 1인 가구 실수요 및 임대 수익 추구 투자자 모두에게 매력적

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 현 시세는 대략 100,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 현 시세와 유사한 범위 내에 있으며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 경쟁 상황, 그리고 내부 상태 및 점유 관계 등 추가 확인 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.