나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [28] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본 정보

* 건물명: 수림하우스

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50

* 신주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40 (연산동)

* 구분: 집합건물

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 해당 호수: 8층 805호

* 층수: 지상 10층 건물 내 8층

* 총 호수: 41호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트 / 평스라브

* 건축 높이: 28.8m

* 연면적 (동 전체): 1311.63㎡

* 대지 면적 (동 전체): 224.2㎡

* 건축 면적 (동 전체): 176.72㎡

1.2. 토지 정보

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50

* 총 토지 면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

* 토지 지분: 6.225043326599772㎡ (약 1.88평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 24.11㎡ (약 7.29평)

* 건물 지분: 24.11㎡ (약 7.29평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 경매 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (28)

* 감정가: 125,000,000원 (12500만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

* 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-12-13) - 등기부채권 총액: 3,010,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-12-31

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-01-15

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 서 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치.

* 오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변 상업 시설을 통한 배후 수요 확보 가능.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 연제초등학교 남서측 인접.

* 교통시설: 도시철도 1호선 연산역, 버스정류장 인접.

* 기타: 각종 근린생활시설 이용 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 차이

* 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 해당 호실로 표기되어 있음. (경미한 사항으로 판단됨)

6.2. 내부 확인 곤란

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부 확인이 곤란하였음.

* 따라서, 업무 취급 및 응찰 시 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 반드시 재확인해야 함.

6.3. 임대 관계 미상

* 임대 관계는 현재 미상임.

6.4. 토지이용 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항 존재.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본건은 부산광역시 연제구 연제동에 위치한 오피스텔로, 연산역 역세권에 인접하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 우수함.

* 공동 담보로 설정된 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리(을1, 근저당권) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 서 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 실제 점유 및 내부 상태 확인이 필수적임.

* 건축물대장상의 호실 표기 오류는 큰 문제로 보기 어려우나, 현장 확인이 미비한 점은 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 접근성

* 도시철도 1호선 연산역 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

8.2. 생활 편의성

* 인근에 연제초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 용이하여 주거 편의성이 높음.

8.3. 건물 활용 가능성

* 업무시설(오피스텔)로서 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하며, 역세권 입지로 임대 수요 확보 가능성이 높음.

8.4. 권리 관계 명확성

* 말소기준권리(을1)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건의 현 시세 분석을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 오피스텔의 임대 및 매매 현황에 대한 상세한 시장 조사가 필요합니다. 제공된 JSON 데이터는 건축물의 기본 정보를 담고 있으며, 직접적인 시세 정보를 포함하고 있지 않습니다. 따라서 현재 정보만으로는 정확한 현 시세 산정이 어렵습니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

* 감정가는 125,000,000원 (12500만원)으로 책정되어 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 단, 내부 이용 상황 및 실제 점유 여부 확인이 필요하며, 법원 매각 사례를 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 조사 결과를 바탕으로 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 판단할 경우, 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.