나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [40] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (40)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1005호

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정됨)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 125,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.225043326599772㎡ (약 1.88평)

건물면적 (전용면적): 24.11㎡ (약 7.29평)

건축물대장상 총 건물 연면적: 1311.63㎡ (약 396.74평)

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 비교하여 대체로 평탄한 세장형이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 2,940,000,000원, 접수일 2018-12-13)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본상 을1 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다. 을2 주택임차권(윤희정) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤희정

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-28

* 확정일자: 2019-02-20

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금에 대한 인수 금액은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

3,010,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 연산역을 중심으로 유동인구가 풍부하며 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 인근에 연제초등학교가 있어 교육 환경 또한 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 연산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 교육: 연제초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인과의 임대 관계가 확인되지 않아, 임대 계약 조건 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 응찰 전 내부 이용 상황 및 점유 여부를 재확인해야 합니다.

* 건축물대장상 호실 누락: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실 표기가 되어 있는 점은 특이사항으로, 향후 건축물 관련 서류 확인 시 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 채무와 관련된 추가적인 법적 절차나 리스크가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

부산 연제구 연산동 소재 수림하우스 10층 1005호 오피스텔 경매 물건입니다. 연산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 다만, 내부 확인의 어려움, 임대 관계 미확인, 건축물대장상 호실 표기 불일치 등 확인이 필요한 사항들이 존재하며, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없어 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 주요 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 연산동 일대의 잘 발달된 상업 및 근린생활시설을 이용하기에 용이합니다.

* 오피스텔 수요: 지역 내 오피스텔에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 125,000,000원입니다. 현재 유사 오피스텔의 매매 시세는 1억 3천만 원대에서 1억 4천만 원대 (특히 연산동 넥스트리(민간임대)의 경우 1.3억~1.4억대의 실거래가 확인)로 형성되어 있습니다. 또한, 연산동 신림 오피스텔의 경우 9평형대(약 26㎡)가 3,300만 원 ~ 4,400만 원 선의 실거래가를 보인 바 있으나, 이는 공급면적 기준 또는 다른 연식과 상태를 반영한 가격으로 보입니다. 본건과 유사한 면적(24.11㎡)의 오피스텔 매매가를 고려할 때, 감정가 대비 다소 높은 수준으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 내부 미확인, 공동담보 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다. 현재 시세 및 해당 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가인 1억 2,500만 원을 상회하는 1억 3,000만 원 ~ 1억 3,500만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (단, 인수 보증금은 없음).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.