나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [15] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (15)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층504호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔 추정)

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 6.60㎡ (2.00평)

* 건물면적: 25.58㎡ (7.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부산농업협동조합 (경매신청자 기준)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 혼재.

* 교통: 차량 접근 용이. 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 연산역 소재.

* 토지: 인접지 대비 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중.

* 도로: 북동측 노폭 약 6m 포장도로, 북서측 노폭 약 2m 막다른 도로 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역).

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 남부산농업협동조합입니다.

* 등기부 현황상 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2018.12.13.)보다 늦은 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 한 씨는 2021년 11월 8일 전입하였으며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않고 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 3,050,000,000원 (낙찰자가 인수하는 권리 없음).

4. 상권분석

* 주변 지역은 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 혼합된 복합 상권입니다.

* 연산역을 중심으로 형성된 상권으로, 오피스텔 및 주거 시설에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 연산 로터리 상권이 발달해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 연산역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 연제초등학교가 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 연제구청, 부산지방경찰청 등 공공기관이 밀집해 있어 행정 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 호실 불일치: 건축물대장에는 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 해당 호실이 표기되어 있습니다. 이는 건물 내부 이용상황이나 실제 호실 표기와 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 현장 확인 불가: 제공된 정보에 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 명시되어 있습니다. 따라서 내부 상태, 이용 현황, 임차인 점유 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 특정 임차인(한 ) 외, 전체적인 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 연산동, 연산역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 편리한 교통과 주변의 다양한 생활 편의시설, 공공기관 접근성 등 입지 조건이 우수합니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하게 소멸되는 구조로, 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건축물대장상 호실 불일치, 현장 확인의 어려움 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 현재 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 역세권 입지: 지하철 1호선 환승역인 연산역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 시내 이동이 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 주거 지역, 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다.

* 합리적인 감정가: 현재 시세보다 낮게 책정된 감정가로, 시세차익 및 임대수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보 및 주변 시세 분석 결과, 본 건의 현 시세는 약 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천 5백만 원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가: 130,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 시세 범위 내에서 입찰가가 결정될 것으로 보입니다.

* 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 감정가 대비 100~110% 수준인 약 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천 5백만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 대비 105% 수준인 약 1억 3천 6백 5십만 원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.