나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [39] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1004호 오피스텔 경매

부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1004호 (연산동,수림하우스) (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2023타경64487(부산지방법원 경매6계). 감정가 100,000,000원, 최저가 70,000,000원. 매각기일은 2026-07-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2023 타경 64487 [39]
소재지	부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1004호
도로명주소	부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1004호 (연산동,수림하우스)
용도	오피스텔
건물명	수림하우스
매각기일	2026.07.29
관할법원	부산지방법원 경매6계 (590-1817(구내:1817))
이용제한	교육환경보호구역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 일반상업지역

부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1004호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.98㎡ (1.51평)
건물면적	19.28㎡ (5.83평)

금액

감정가	100,000,000원
최저가	70,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	7,000,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.20	100,000,000원	유찰
2차	2026.07.29	70,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.
이용상태: 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (39)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층 1004호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔 추정)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지지분: 4.977969113929641㎡ (약 1.51평)

건물면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물지분: 19.28㎡ (약 5.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 10층 1004호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창호입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 권리 소멸: 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 문 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-17, 확정일자 2023-03-22, 배당신고일자 2024-01-17. 대항력 없음.

* 여 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-25, 확정일자 2021-03-25, 배당신고일자 2023-05-02. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 3,055,000,000원 (이는 현재 등기부상 존재하는 채권 총액이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 연산동 일대는 오피스텔, 주거시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다.

* 부산 1호선 연산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 업무시설이 다수 분포하고 있어 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 1호선 연산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 건물 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교가 분포하고 있습니다. (연제초등학교까지 약 0.6km)

* 주변시설: 인근에 GS더프레시 부산시청점, GS더프레시 부산연산점 등 마트와 부산시청 등이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶인 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황, 마감 상태, 하자 여부, 임차인 점유 여부 등을 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 건축물대장상 호수 표기 오류: 건축물 현황도상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물 현황도상 표기되어 있다는 점이 있습니다. 이는 본건(1004호)과는 직접적인 관련성이 적으나, 건물 전체의 관리 상태나 도면상의 오류 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 연산역 역세권이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 또한, 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에서 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 주변 상권 및 교통 편의성이 양호하여 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 필요하며 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 연산역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 연산동 일대는 업무시설 밀집 지역으로 직장인 수요를 기반으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 소멸 예정으로 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 발달된 주변 인프라: 다양한 근린생활시설과 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 호가, 그리고 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 100,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 연산동 일대 오피스텔의 경우, 전용면적 20~30㎡ 기준으로 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 수준의 매매가를 형성하는 것으로 파악됩니다.

* 본건(19.28㎡, 약 5.83평)은 공급면적 기준으로는 감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* (예시) 유사 면적대의 오피스텔 월세 시세는 100만원 ~ 120만원 수준으로, 이를 감안한 수익률 분석이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금: 0원

* 시세 반영: 감정가 1억 원 대비 주변 시세(약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원)를 고려할 때, 최소 1억 1천만원 이상은 고려해 볼 수 있습니다.

* 현장 확인 및 추가 시세 조사 후, 보수적으로 감정가 대비 10~20% 상향된 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 제안: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

* 권장 입찰가: 120,000,000원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 제한적인 정보와 시세 조사를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 방문, 정확한 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 경쟁자들의 입찰 동향을 파악하는 것도 중요합니다.

* 혐오시설 유무: 조사된 내용상, 본건(연산동 1480-50) 인근에 직접적으로 악영향을 줄 만한 혐오시설(예: 하수처리장, 소각장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 연제초등학교와 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 환경은 비교적 양호한 편입니다.1.물건 기본정보