나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [25] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (25)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 109,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층802호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지지분: 5.429807596781138㎡

건물지분: 21.03㎡

건물 총 호수: 41개호

층 정보: 해당 물건은 10층 건물 중 8층에 위치

1.3. 특이사항 및 채권자

특이사항: 공동담보

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구

* 기타 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-12-13 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보 기준)

등기부채권 총액: 3,010,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이나영의 승계인)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2019-12-26

대항력: 없음

비고: 현재 제공된 정보 상 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 연제구 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 연산역을 중심으로 지하철 1호선 및 3호선 환승역으로 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 시설

* 인근에 연제초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도시철도 1호선 연산역 인근 지역으로 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 온천천 시민공원이 인접하여 시민들의 휴식 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 검토

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 연제구 지역 내에서 과거 경로당 이전 문제 등으로 인해 혐오시설(경로당)을 둘러싼 주민 반발 사례가 있었습니다. 또한, 건설폐기물 재활용 사업장 인근에 공원 조성을 추진하며 혐오시설 관련 민원 우려가 제기된 사례가 있으나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

* 교통: 도시철도 1호선 연산역, 버스정류장 인접.

* 교육: 연제초등학교 인근.

* 문화/여가: 온천천 시민공원.

* 행정: 부산광역시청, 연제구청 등 주요 관공서 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장상 호실 부존

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상에는 1층 통신실과 2층 관리실에 해당 호실로 표기되어 있습니다. 이는 공부와 현황의 불일치로, 향후 법적 문제나 관리상의 혼란을 야기할 수 있는 중대한 사안입니다.

6.2. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황을 직접 확인하기 어려웠습니다. 따라서 업무 취급 및 응찰 시 반드시 내부 이용 현황과 임차인 점유 여부를 재확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 인한 경매 물건으로, 채무 총액이 클 가능성이 있으며, 타 물건과의 연계된 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 도로 접면 상태

북서측으로 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있어, 대형 차량의 진입이나 비상 상황 발생 시 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 업무 및 상업 지구인 연산동에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다. 연산역 역세권으로 타 지역으로의 이동이 용이하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

그러나, 건축물대장과 현황의 불일치, 현장 확인의 어려움 등은 본건의 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 복합적인 문제점을 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 위험 요소를 충분히 파악한 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 접근성: 연산역(1, 3호선 환승역) 인접으로 부산 전역 이동 용이.

* 활발한 상권: 다양한 근린생활시설, 오피스, 주거 시설이 밀집한 지역.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 연산동 일대 개발 및 교통망 확충으로 인한 장기적 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 면적으로 임대 회전율이 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 109,000,000원입니다. 본 건의 실제 시장 가치를 파악하기 위해 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 분석한 결과, 연산동 일대의 소형 오피스텔(전용면적 약 20-30㎡)은 7천만 원에서 1억 3천만 원 이상까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본 건은 건축물대장상 호실 부존 문제, 현장 확인 불가 등의 중대한 리스크를 안고 있어, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정해야 할 필요가 있습니다.

따라서, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사를 통해 내부 상태, 실제 점유 관계, 건축물대장 불일치 문제의 해결 가능성 등을 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 권리 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로 산정하며, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 조정하는 것을 권장합니다. (예: 76,300,000원 ~ 87,200,000원 범위 내에서 신중히 접근)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 제한적인 시세 분석을 기반으로 하며, 실제 현장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.