나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [17] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (17)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 6층 602호 (도로명 주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 6층 602호)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 총 층수: 10층 (본건은 6층 소재)

* 총 호실 수: 41호

* 사용승인일: 2018년 11월 27일

1.2. 면적 및 가치

* 감정가: 107,000,000 원

* 토지면적: 5.43 ㎡ (약 1.64 평)

* 토지지분: 5.429807596781138 ㎡ (약 1.64 평)

* 건물면적: 21.03 ㎡ (약 6.36 평)

* 건물지분: 21.03 ㎡ (약 6.36 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김미향 (2018-12-05)

* 소유권이전: 장정하 (2019-02-15)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2018-12-13, 금 2,940,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박 (2023-02-21 전입, 2023-02-01 확정, 보증금 70,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-01-02)

* 가압류: 국 (2024-06-18)

* 등기부채권 총액: 3,010,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박혜진)

* 보증금: 70,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023-02-21

* 확정일자: 2023-02-01

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦은 주택임차권(을2)은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다. 채권 총액이 물건 감정가를 초과하므로, 경매 절차에 따라 정상적으로 진행될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주위에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 연산역 인근으로 상권이 발달해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

일반상업지역으로 지정되어 있어 업무시설 및 근린생활시설 등이 입점하기에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 연제초등학교 남서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 도시철도 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 주변에 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려운 상황이었습니다. 따라서 실제 내부 이용 상황, 점유 관계, 물건 상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 건축물대장 차이

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실 표기가 있는 것으로 나타났습니다. 실제 도면과의 차이점을 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 관련 담보 물건들의 채무 이행 상태 및 추가적인 경매 가능성 등을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 연제구 연제동 소재 수림하우스 602호는 지하철 1호선 연산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 각종 편의시설이 갖추어져 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있는 오피스텔입니다. 감정가는 107,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으나, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점, 건축물대장상 호실 표기 차이 등은 응찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 일반상업지역으로 오피스텔로서의 가치 및 투자 가능성이 높습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적인 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 107,000,000원입니다. 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

수익률 및 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 내부 확인 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가의 90~95% 수준인 약 96,300,000원에서 101,650,000원 사이를 목표로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종적인 예상 입찰가는 102,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.