나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [38] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (38)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1003호

건물명: 수림하우스

구분: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지 면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.724148094181542㎡ (약 1.73평)

건물 면적: 22.17㎡ (약 6.71평)

건물 지분: 22.17㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 (해당 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 시설:

* 교육 시설: 연제초등학교, 연산중학교, 부산진고등학교 등

* 교통 시설: 연산역 (1호선, 3호선), 다수의 버스 노선

* 상업 및 편의 시설: 이마트(연제점), 홈플러스(아시아드점), 부산의료원, 부산시민병원, 연제구청, 연제시장 등 다양한 편의시설 및 관공서가 근거리에 위치하고 있습니다.

* 혐오 시설: 본건 인근 지역 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 수림하우스

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 총 10층 건물 중 10층 (1003호)

사용승인일: 2018년 11월 27일

건축 면적: 176.72㎡ (약 53.46평)

연면적: 1311.63㎡ (약 396.76평)

호실 수: 총 41개 호실

전용 면적 (건물 면적): 22.17㎡ (약 6.71평)

토지 지분 면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부등본 상 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 권리 현황:

말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류, 주택임차권 등이 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김보민 (김 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 10일

* 확정일자: 2019년 12월 24일

* 배당신고일자: 2024년 01월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

주변 상권:

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 다양한 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

생활 편의시설:

초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 대형마트, 병원, 금융기관, 관공서 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주거 환경:

오피스텔 및 공동주택이 밀집된 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통이 편리하여 직장인들의 주거지로 선호도가 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건:

해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무에 대한 다른 담보물들의 처분 결과에 따라 전체 채권액 변동 가능성이 있습니다.

건축물대장상 호실 표기 오류:

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상에는 해당 호실로 표기되어 있다는 점은 향후 건물 관리 및 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 입찰 전 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

현장 방문 불가:

감정평가 당시 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부 확인이 어려웠던 점을 고려해야 합니다. 응찰 시 내부 이용 상태, 점유 관계 등을 재확인할 필요가 있습니다.

도로 접면:

본건 북동측으로는 노폭 약 6m의 도로에 접하나, 북서측으로는 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있어 일부 차량 통행에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

입지적 장점:

부산 연제구의 중심에 위치하여 행정, 교통, 상업 기능이 집중된 지역입니다. 특히 연산역을 이용한 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

시세 대비 가치:

감정가가 115,000,000원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. (현 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.)

권리관계의 명확성:

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

지역 개발 잠재력:

연제구는 부산시의 주요 업무지구 및 교통 요충지로, 지속적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.7. 시세 분석 및 예상 입찰가

현 시세 분석:

부산광역시 연제구 연산동 지역의 유사 면적(약 20~25㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 115,000,000원으로, 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

본 건은 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 권리가 말소되는 물건이므로 낙찰 후 추가 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건인 점과 현장 내부 확인의 어려움 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 보며 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. (감정가 115,000,000원 기준, 95% ~ 109% 수준)

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건축물대장상 호실 표기 오류, 그리고 현장 방문의 어려움은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세를 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.