나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [31] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산지방법원에서 진행되는 2023타경64487 (31)호 부동산 임의경매 물건입니다.

건물은 부산광역시 연제구 연산동 1480-50번지에 위치한 수림하우스 9층 902호 오피스텔입니다.

감정가는 109,000,000원이며, 토지 면적은 5.43㎡ (약 1.64평), 건물 면적은 21.03㎡ (약 6.36평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 남부산농업협동조합(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다.

공동담보 물건이라는 특이사항 및 특수물건 정보가 있습니다.

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물 현황도면상 1층 통신실과 2층 관리실에 각 101호, 203호로 호실 표기되어 있다는 점은 특이사항입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로, "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용 중입니다.

본 건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일에 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을1)입니다.

이하 모든 을구의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정인 권리로, 낙찰로 인해 소멸됩니다.

특히, 주택임차권(을2, 박삼희, 70,000,000원)은 전입일자 2023년 2월 17일, 확정일자 2023년 2월 1일자로 등재되어 있으나, 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며 대항력은 없습니다.

갑구의 소유권보존(김미향), 소유권이전(장정하) 등도 모두 말소 예정입니다.

또한, 갑3 근저당권에 의한 임의경매(남부산농업협동조합, 2024-01-02) 및 갑4 가압류(국, 2024-06-18)도 말소 대상입니다.

등기부상 채권 총액은 3,010,000,000원입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(임차인 박 의 승계인)가 보증금 70,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없으므로 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하여, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 상업지역에 속합니다.

인근에 지하철 1호선 연산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

다만, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 연산역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 확인하기 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태 및 점유 관계를 재확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인의 계약 조건이나 거주 상태를 명확히 파악하기 어렵습니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무로 묶여있는 다른 부동산의 경매 진행 및 낙찰 결과에 따라 본 건의 권리관계나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물대장과 현황도면 상 일부 호실 표기에 차이가 있는 점은 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 연제구 연산동에 위치한 본 수림하우스 오피스텔은 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변 상권 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

감정가는 109,000,000원으로, 전용면적 약 6.36평의 소형 오피스텔입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다.

현장 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산의 교통 및 업무 중심지인 연산역 인근에 위치한 역세권 오피스텔입니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 일반상업지역에 속하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 낙찰 시 인수 부담이 없다는 점은 명확한 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현재 시세를 정확히 분석하여 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 동일 건물 내 다른 호실의 매매/임대 현황, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 낙찰률(예: 80~90% 수준)을 고려하여 결정하나, 본 건의 특수성(공동담보)과 현장 확인의 어려움 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 정확한 시세 분석과 현장 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

본 리포트 작성 시점에서는 구체적인 예상 입찰가 산정이 불가함을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.