나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [23] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (23)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층704호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 6.60㎡ (약 2.00평)

* 토지지분: 6.604587652195031㎡ (약 2.00평)

* 건물면적: 25.58㎡ (약 7.75평)

* 건물지분: 25.58㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (남부산농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 10층 건물 내 7층 704호

* 건축물대장상 특이사항: 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 해당 호실 표기됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 연산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 연제초등학교가 도보 거리에 있으며, 연산역을 중심으로 상업 및 행정 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 반경 1km 이내에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 김미향 (2018-12-05)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2018-12-13, 2,940,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 장정하 (2019-02-15)

* 주택임차권: 강다경 (2019-11-06 확정, 2019-11-25 전입, 110,000,000원) - 2025-03-10 말소 예정

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-01-02) - 말소

* 가압류: 국 (2024-06-18) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,050,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-25

* 확정일자: 2019-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의사항: 등기부상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 연제구청, 부산지방경찰청 등 행정기관과 부산 시청이 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 연산역을 중심으로 상업 시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 업무시설로서의 가치와 주거용 오피스텔로서의 잠재력을 동시에 가지고 있습니다.

* 역세권 오피스텔로서 유동인구가 많고, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 사업이나 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 연제초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 건축물현황도면 간의 호실 표기 불일치(101호, 203호)는 실제 이용에 영향을 줄 수 있으므로, 응찰 전 내부 이용 현황 및 임차인 점유 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 감정평가서 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 공실 상태인지 또는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력이 없다면 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 제공된 시세 정보만으로는 정확한 현 시세를 판단하기 어려우며, 특히 유사 오피스텔과의 가격 차이가 크게 나타나는 경우(예: '연산동 큐브아이'의 거래가 대비 본건 감정가)가 있어, 정확한 시장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층704호는 부산의 중심 업무지구에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 연산역 역세권이라는 점은 큰 장점이며, 오피스텔로서의 사업 또는 주거 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. 그러나 건축물대장상의 호실 불일치와 임대 관계 미상이라는 점은 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요하며, 감정가 대비 시장 시세에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 주변에 관공서, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요나 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리 외 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건은 25.58㎡ (약 7.75평) 면적의 오피스텔로 감정가는 133,000,000원입니다. 인근 아파트의 면적당 단가가 약 15,780,000원/평 수준임을 감안할 때, 감정가가 시장 시세를 반영하고 있을 가능성이 있습니다. 하지만 일부 유사 오피스텔의 거래 사례에서 제시된 가격 수준이 감정가와 큰 차이를 보이는 점을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 향후 명도, 관리비 등을 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다. '인수 보증금'이 없는 점을 고려하여, 감정가의 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임대차 현황 조사, 주변 시세에 대한 보다 심층적인 분석을 거쳐 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.