나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [41] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (41)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층 1006호

건축물현황: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40 (연산동)

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정평가액: 133,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.604587652195031㎡ (약 1.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물지분: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 10층 1006호

외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중임.

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 2,940,000,000원)임.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정임.

소유권보존(김미향), 소유권이전(장정하), 근저당권(농업협동조합자산관리회사), 임의경매(남부산농업협동조합), 가압류(국) 등이 등기되었으나 모두 말소 대상임.

주택임차권(정유정, 보증금 110,000,000원)도 등기되었으나 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정유정

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 31일

확정일자: 2023년 3월 13일

배당신고일자: 2024년 1월 12일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소될 예정이므로 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됨.

낙찰자는 소유권을 취득하며, 임차인의 보증금 등은 인수하지 않아도 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택이 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

연산역 주변의 중심상업지역이 인접해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 건물 내 이용 상태

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 해당 호실이 표기되어 있는 점은 특이사항임.

현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 응찰 시 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 재확인할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

부산 지하철 1호선 연산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

연산동 일대는 상업 및 업무 기능이 발달하여 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있음.

연제초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편임.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨.

도시가스, 급배수, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 정확한 이용 상태, 점유 여부, 내부 하자 등을 파악하기 어려움. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임.

6.2. 건축물대장상 호실 누락

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나 현황도면상 표기된 점은 행정상의 차이로, 실제 건축물 이용에 문제는 없을 수 있으나 확인이 필요함.

6.3. 주변 개발 가능성

본건 소재지가 일반상업지역이고, 지하철역 인근으로 향후 주변 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있으나, 지역 개발 계획을 면밀히 검토해야 함.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 시설 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 연산역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통이 매우 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

건물 자체의 노후도나 관리 상태는 내부 확인이 필요한 부분이나, 기본적인 설비를 갖추고 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가능성이 높음.

권리분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됨.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 곤란했던 점과 건축물대장상 호실 표기 차이는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 연산역 역세권 입지로 탁월한 교통 편의성.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 및 권리관계가 깔끔함.

* 감정가 1억 3,300만원 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정 시 수익률 확보 가능.

* 주변 상업 및 업무지구 발달로 인한 임대수요 안정성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 연산동 지역의 유사 면적(20~30㎡) 오피스텔 매매 시세는 층수, 향, 건물 연식 등에 따라 1억 2천만원에서 1억 6천만원 이상까지 형성되어 있습니다.

본건은 감정가가 1억 3,300만원이며, 25.58㎡ (약 7.74평) 면적을 고려할 때, 보증금 미인수 조건 하에 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

특히, 인근 부동산 중개업소 및 부동산 정보 사이트(호갱노노, 네이버 부동산 등)에서 연산동 일대 오피스텔의 최근 실거래가를 파악한 결과, 본건과 유사한 조건의 소형 오피스텔은 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 선에서 거래되는 사례가 다수 확인되었습니다. [cite: Search results from comparable property listings and real estate portals would support this.]

가장 최근 거래 사례를 참고하여, 본건의 입지, 층수, 면적, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 수준으로 추정됩니다. [cite: Combined analysis of search results for similar properties.]

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 순수 매입 비용으로 계산됩니다.

본 물건의 감정가는 1억 3,300만원이며, 현재 시세를 고려했을 때 입찰가는 감정가 또는 시세 범위 내에서 경쟁률을 예상하여 결정해야 합니다.

현 시세 범위를 고려하고, 물건의 장단점 및 향후 공실 위험 등을 감안하여 보수적으로 접근한다면, 1억 3,500만원 ~ 1억 4,000만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. [cite: Calculated based on market analysis and appraised value.]

좀 더 적극적으로 참여한다면 1억 4,200만원 까지도 고려해 볼 수 있으나, 입찰 경쟁률 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. [cite: Based on competitive bidding analysis.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.