나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [37] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (37)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1002호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

* 토지지분: 5.43㎡ (약 1.64평)

* 건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

* 건물지분: 21.03㎡ (약 6.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인 곤란. 업무 취급 및 응찰 시 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부 재확인 필요.

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근에는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 10층 1002호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 특별한 차이는 없습니다.

* 기타참고사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 1층 통신실과 2층 관리실에 해당 호실이 표기되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 2,940,000,000원)입니다.

* 말소예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2(주택임차권), 갑3(임의경매), 갑4(가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 윤대성의 승계인)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 23일

* 확정일자: 2021년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 3,020,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요충지로서, 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 소규모 공동주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 유동인구: 연산역은 1호선과 3호선 환승역으로 유동인구가 매우 많으며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 경쟁 분석: 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 업종이 혼재되어 있어 경쟁 환경은 일반적인 도심 상권과 유사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 식음료, 쇼핑, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 연제초등학교가 있어 자녀 교육에 대한 접근성이 양호합니다.

* 교통편의: 지하철 1호선 연산역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 주차 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부확인 곤란: 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 점유 관계 확인이 어려웠습니다. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 불법 건축물 등 잠재적 하자 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 불확실: 임대 관계가 현재 미상으로 파악되고 있어, 낙찰 후 공실 위험 또는 명도 관련 협상 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 해당 물건 외 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 채무 규모가 전체적인 경매 가격이나 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 여러 채권자의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 그러나 내부 확인의 어려움과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산의 핵심 교통 요충지인 연산역 인근에 위치하여 임대 수요 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수선 부담이 적을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 109,000,000원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있는 가능성이 있습니다. (최근 연산동 소형 오피스텔 시세는 1.5억 이상으로 형성되는 경우가 많음)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원입니다.

현재 연산동 일대의 소형 오피스텔 시세는 공급 면적 기준 20~30㎡ 내외의 경우 1억원 초중반에서 1억 5천만원 이상까지 형성되는 것으로 파악됩니다. 건물의 준공 연도(2018년)를 고려하면 비교적 최신 건물에 해당하며, 교통 및 입지 조건을 감안할 때 감정가는 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

입찰 예정가는 내부 상태, 현장 조사 결과, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 현장 확인이 어려운 점과 공동담보의 복잡성을 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 109,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

수리비, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.