나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [22] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (정확한 명칭은 마스킹 처리)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층703호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 115,000,000원

토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.708656489055204㎡ (약 1.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 가까이 있어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(김미향), 근저당권(농업협동조합자산관리회사), 소유권이전(장정하), 주택임차권(이상우), 임의경매(남부산농업협동조합), 가압류(국) 등의 권리가 등기되어 있었습니다. 총 등기부채권 합계는 3,020,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 근저당권(을1)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (주택임차권 을2, 임의경매 갑3, 가압류 갑4 등)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상우 승계인)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-29

* 대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 물건명세서 특이사항

작성일 2026년 2월 3일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요지이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 연산역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 정보

건물명은 '수림하우스'이며, 2018년 11월 27일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 본건은 7층에 위치한 오피스텔입니다. 총 41개 호실로 구성되어 있습니다.

4.3. 건축물대장 특이사항

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실 표기가 되어 있다는 점은 특이사항입니다. 현장 방문 시 폐문 부재로 내부 확인이 곤란했으므로, 입찰 전 내부 이용 현황 및 점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"연제초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준의 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 상업 시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다. 연산역 인근의 상업 지역을 통해 더욱 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 편의 시설

위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 및 기계식 주차 설비도 구비되어 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 관련

현장 조사 시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여, 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부를 응찰 시 재확인해야 합니다.

6.2. 건축물대장상 오류

건축물대장상 일부 호실(101호, 203호)이 존재하지 않으나 현황도면상 표기되어 있는 점은 추후 관리상의 혼란이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 도로 조건

북서측으로 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접해 있어, 주차 또는 차량 이동에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 (혐오시설 없음 확인)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 수림하우스 오피스텔로, 연산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축이며, 내부 설비도 양호합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 현장 내부 확인의 어려움, 건축물대장상 호실 표기 오류, 막다른 도로 접수 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리가 용이하며, 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소 예정이고 인수할 임차보증금이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 소형 면적: 22.11㎡ (약 6.7평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 사업체에 적합하여 수요층이 다양합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석을 위해 주변 오피스텔의 거래 사례를 조사한 결과, 연제구 연산동 일대의 유사 면적 (20-25㎡) 오피스텔은 대략 118,000,000원에서 125,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 115,000,000원이며, 이는 현재 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 80,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 비용은 없습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 115,000,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 실거래가 및 유사 매물의 호가 정보를 추가적으로 파악하고, 해당 물건의 현장 상태를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.