나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [36] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2023타경64487 (36) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (36)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 10층1001호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 103,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권으로 파악됩니다. 해당 근저당권 이후에 설정된 대부분의 권리(주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-14

* 확정일자: 2019-10-23

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 있으나 비고란에 특이사항 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 교통의 요지이자 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 특히 연산역을 중심으로 유동인구가 많아 오피스텔의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제201호로 확인되었습니다. (본건은 10층 1001호) 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창호입니다. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 편리합니다.

5.3. 주변 편의시설

연제초등학교가 인근에 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 병원 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용 상태 및 임대차 관련

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상에는 해당 호실이 표기되어 있는 점은 특이사항입니다. 또한, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 내부 이용 상황, 마감 상태, 및 공실 여부 등을 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김 의 경우 보증금 7천만원이 확인되나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각으로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 실제 내부 확인이 어려운 상황이므로 임차인 점유 여부와 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역) 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 비교적 작은 면적임에도 불구하고 주거 및 업무 시설로서의 활용 가치가 있습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 건축물대장상 일부 호실 누락 등은 응찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도심 연산동 역세권 입지

* 1호선 연산역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성

* 다양한 근린생활시설 및 생활 편의시설 인접

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 리스크 적음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 소형 오피스텔로 투자 접근성이 용이

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 103,000,000원입니다. 현재 시점의 연산동 지역 오피스텔 시세는 동일 건물 또는 유사 규모의 오피스텔이 대략 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 본건의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

종합적인 시장 분석 및 경쟁 구도를 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 101.9% 수준이며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 제안입니다. 입찰 시에는 현장 재확인 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.