나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [35] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2023타경64487 (35)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층906호

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정됨)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

토지 지분: 6.604587652195031㎡ (약 2.00평)

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물 지분: 25.58㎡ (약 7.74평)

건축물 정보:

- 건물명: 수림하우스

- 주용도: 업무시설 (오피스텔)

- 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 10층

- 총 호수: 41호

- 사용승인일: 2017-11-27

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, "연제초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 연산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 편리한 연산역이 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다. 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김소현의 승계인)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-02

확정일자: 2020-03-26

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으며, 말소 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

총 등기부채권액은 3,050,000,000원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (갑1): 김미향 (2018-12-05)

- 근저당 (을1, 말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2018-12-13, 2,940,000,000원)

- 소유권이전 (갑2): 장정하 (2019-02-15)

- 주택임차권 (을2, 말소): 김소현 (2024-02-08, 110,000,000원)

- 임의경매 (갑3, 말소): 남부산농업협동조합 (2024-01-02)

- 가압류 (갑4, 말소): 국 (2024-06-18)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 연제구 연산동은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 연산역을 중심으로 형성된 교통 요지이며, 배후 주거 단지와 함께 상업 시설이 발달해 있어 수요층이 확보된 상권입니다.

4.2. 잠재적 가치

새롭게 개발되는 지역은 아니지만, 연산역 역세권이라는 지리적 이점과 주변에 다수의 주거 및 업무 시설이 밀집해 있어 오피스텔의 고정 수요가 존재합니다. 비교적 최근 준공된 건물(2018년)이라는 점도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 각종 소매점, 편의점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 경매 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸하는 '깨끗한 등기부' 상태로 판단됩니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나 건축물현황도면상에 표기된 점, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란했던 점은 응찰 시 재확인이 필요합니다. 이는 내부 이용상황이나 임차인 점유 여부 등을 파악하는 데 어려움이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 노후화 대비 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있지만, 향후 유사 상품 대비 가격 상승 여력이나 감가상각 속도 등을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 핵심 지역인 연산동에 위치하며, 지하철 1호선 연산역의 역세권이라는 뛰어난 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변에 상업 및 주거 인프라가 잘 구축되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점 또한 투자 매력을 높입니다. 다만, 건축물대장상 일부 호수 부존재 및 현장 조사 제한 등은 응찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 연산역 도보 거리 역세권 입지.

* 생활 편의성: 주변 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용 용이.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 기대.

* 명확한 권리 관계: 매각 후 인수되는 권리 없음.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 상업 시설 밀집 지역으로 고정 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일한 건물인 '수림하우스'의 구체적인 실거래가 정보는 제한적이었습니다. 다만, 인근 유사한 연식(2018년 준공) 및 크기(약 25㎡ 내외)의 오피스텔 거래 사례를 볼 때, 부산광역시 연제구 연산동 '스마트리치연산' 오피스텔의 25.79㎡ 매물이 1억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(1억 3천 3백만원)와 유사한 수준입니다. 현재 시장 상황 및 건물의 최신 연식을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 133,000,000원

유사 거래 사례: 약 130,000,000원 (25.79㎡ 기준)

인수 보증금: 0원

본 물건의 감정가 및 유사 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 입찰 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 변동 여부를 추가적으로 점검하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.