나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [27] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (집합건물 등기부 요약 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층804호

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정됨)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제8층 제804호

건축일자: 사용승인일 2018년 11월 27일

건물총호수: 41호

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지 지분: 4.977969113929641㎡ (약 1.51평)

건물면적: 19.28㎡ (약 5.83평) (전용면적)

1.4. 감정평가액

감정가: 100,000,000원 (1억원)

1.5. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편임. 연산역은 부산의 주요 교통 요충지 중 하나로 여러 노선과의 환승이 가능하며, 부산 시내 및 외곽으로의 접근성이 우수함.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지 위에 "업무시설(오피스텔)" 건물이 건축되어 있음.

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1): 농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원

* 주택임차권 (을2): 장수연 (전입 2019-08-12, 확정 2019-07-25), 보증금 70,000,000원

* 임의경매 (갑3): 남부산농업협동조합

* 가압류 (갑4): 국

총 등기부채권액: 3,010,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 목록에 명시되어 있지 않음. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장수연 (주택도시보증공사 임차권 승계인)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 08월 12일

* 확정일자: 2019년 07월 25일

* 대항력: 없음

* 주의: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도를 진행해야 함. 보증금 70,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 배당을 통해 회수하려 하나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수도 있음에 유의해야 함.

3.4. 권리분석 총평

본건의 권리 관계는 비교적 명확함. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됨. 인수되는 권리도 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 연제구 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 연산역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 밀집해 있음.

4.2. 지역 개발 현황

연제구는 교통의 요지이자 상업 기능이 발달한 지역으로, 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있음. 인근에 다수의 오피스텔 및 주상복합 건물이 신축되거나 계획되어 있어 지역 활성화 기대감이 있음.

4.3. 시장 동향

부산 지역 오피스텔 시장은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있는 분야임. 특히 역세권에 위치한 오피스텔은 수요층이 두터워 공실 위험이 상대적으로 낮음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 연제초등학교가 있으며, 각종 편의점, 마트, 병원, 은행, 음식점 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음. 연산역 주변으로는 상업시설이 집중되어 있어 편리한 주거 생활이 가능함.

5.2. 교통 편의시설

부산 도시철도 1호선 연산역이 도보 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동하기 용이함.

5.3. 주변 교육 시설

연제초등학교가 인접해 있으며, 그 외 다수의 교육 시설이 주변에 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편임.

5.4. 기타 편의시설

기계식 주차시설, 승강기, 도시가스, 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 일반적인 오피스텔의 생활 편의 기능을 충분히 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 상 특이사항

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 1층 통신실 및 2층 관리실에 해당 호실 표기가 있는 것으로 확인됨. 이는 내부 이용상황 확인 시 혼동을 야기할 수 있으며, 실제 현황을 반드시 재확인해야 함.

6.2. 내부 확인 곤란

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠음. 이는 내부 상태, 구조, 불법 개조 여부, 임차인 점유 현황 등을 정확히 파악하는 데 제약을 줌. 따라서 응찰 전 반드시 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 재확인해야 함.

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건이라는 점은 하나의 채무를 여러 부동산으로 담보하고 있음을 의미함. 경매 절차에서 해당 물건이 단독으로 매각되는 경우, 다른 담보 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 채권액이 변동될 수 있으나, 본 물건 자체의 권리 분석 및 매각 결과에는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있음. 다만, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점을 고려할 때, 채권자 및 채무 관계를 다각적으로 살펴볼 필요가 있음.

6.4. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 3,010,000,000원으로 감정가 100,000,000원에 비해 매우 높음. 이는 채무 불이행이 발생한 원인 및 채권 규모를 시사하며, 경매 과정에서 채권자의 이해관계가 강하게 작용할 수 있음을 보여줌.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2023타경64487호는 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 소형 오피스텔로, 연산역 역세권의 우수한 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음. 건축물대장 상 호실 표기 오류와 내부 확인의 어려움이라는 단점이 있으나, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적임. 공동담보 물건이며 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 연산역 초역세권의 안정적인 수요 확보 가능성

* 주변 편의시설 및 교통망 우수, 직주근접 용이

* 소형 면적으로 비교적 낮은 진입 장벽

* 권리관계 명확하여 명도 및 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원임.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 전용면적 약 19㎡ 내외의 오피스텔 매매가는 1억원 내외에서 형성되어 있는 것으로 파악됨 (Search Result). 다만, 본건은 건축물대장 상 호실 표기 오류 및 내부 확인의 어려움이라는 리스크 요인이 존재함. 이러한 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 내부 상태 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 현 시세 대비 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권유함.

(이는 인수되는 보증금이 없다는 전제하에 산정된 금액임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.