나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [34] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (34)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 9층 905호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔 추정)

감정가: 125,000,000 원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.11㎡ (약 7.29평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

건축물 정보:

- 총 10층 건물 중 9층 905호

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 건물 용도: 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

* 토지 이용:

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지 위에 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-12-05 (김미향)

* 근저당권: 2018-12-13 (농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 2019-02-15 (장정하)

* 임의경매: 2024-01-02 (남부산농업협동조합) - 말소예정

* 가압류: 2024-06-18 (국) - 말소예정

* 주택임차권: 2025-01-31 (정유경, 70,000,000원) - 말소예정

총 등기부채권액은 3,010,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-28

* 확정일자: 2019-01-04

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음

임차인 정 은 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. 배당 신고가 되어 있으나, 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연제구 연산동 일대는 부산의 주요 업무 및 상업 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부합니다. 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 연산역을 중심으로 한 교통의 요지로서, 주변 지역과의 연계성이 우수하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

단지 인근에 다양한 상점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설:

본건 남서측 인근에 연제초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설:

주요 종합병원이나 병의원은 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 교통:

도시철도 1호선 연산역이 도보권 내에 있어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 또한, 시내버스 노선이 다양하게 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상에는 표기되어 있습니다. 이는 관리실이나 통신실 등으로 사용될 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 제약: 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 점유자 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 내부 상태, 이용 현황, 점유 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 응찰 시 내부 상태와 임차인 점유 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차에 따라 낙찰 물건 외 다른 담보물에 영향을 받을 수 있습니다. (제공된 정보에는 구체적인 공동담보 내용이 명시되지 않아 추가 확인 필요)

* 미상 임대관계: '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 명확히 존재하므로 이는 다른 불확실한 임대 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 연산역을 이용한 뛰어난 교통망과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 125,000,000원이며, 모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 건축물대장과의 호실 표기 차이, 현장 조사 제약으로 인한 내부 확인 곤란 등은 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 부분을 충분히 확인하고 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 접근성: 연산역(1호선) 초역세권으로 부산 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 근린생활시설 밀집 지역으로 생활이 편리합니다.

* 권리관계 깨끗함: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없습니다.

* 준수한 면적: 24.11㎡(약 7.29평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 현재 부산 연제구 연산동 지역 오피스텔의 시세를 고려할 때, 유사 면적대의 실거래가 또는 호가는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

단, 본건은 현장 방문 시 내부 확인의 어려움, 건축물대장과의 차이 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 70,000,000원은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 125,000,000원에서 ±10% 범위를 고려하여, 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 선에서 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 확인 후, 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.