나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [26] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (26)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층803호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

건물면적: 22.17㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공동담보

건물 정보 요약:

건물명: 수림하우스

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 8층 803호

면적: 전용면적 22.17㎡ (약 6.71평)

준공일: 2018년 11월 27일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, "연제초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 부산 지하철 1호선 연산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 버스정류장도 가까이 있어 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 생활 편의 시설: 연산역 주변으로는 롯데백화점 부산본점, 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오 시설: 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사(근저당권)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황: 소유권 보존 등기 후 다수의 근저당권, 소유권 이전, 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 을1 근저당권)

* 등기부채권 총액: 2,940,000,000원

4. 상권분석

* 주변 이용 현황: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 향후 개발 시 용도 및 높이 제한을 고려해야 합니다.

* 교통망: 연산역(1호선) 역세권으로 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다.

* 향후 전망: 부산시의 주요 업무 및 교통 중심지 중 하나인 연산동에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔 단지 및 주택가와 인접해 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 연제초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 연산역 인근의 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 카페 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주차: 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 정확한 점유 관계 확인이 어려웠습니다. 응찰 전 반드시 내부 상태와 이용 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 해당 공동담보물의 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건의 낙찰가에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 호실 표기 관련: 건축물대장상 101호, 203호는 존재하지 않으나 현황도면상 표기된 점은 행정상의 단순 오류로 판단되나, 참고사항으로 인지할 필요가 있습니다.

* 지역 지구 제한: 토지이용계획상 최고 높이 제한 지역 및 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 내부 현황 확인이 미흡하고 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 주거용 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적으로 접근할 수 있으며, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 연산역(1호선) 초역세권 입지로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 22.17㎡ (약 6.71평)의 소형 면적으로 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합합니다.

* 풍부한 생활 인프라(상업시설, 병원, 금융기관 등)를 편리하게 이용 가능합니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 공동담보로 인해 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(20~30㎡대)의 부산 연제구 연산동 일대 오피스텔 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 3.3㎡당 약 400만원 ~ 600만원 선으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 115,000,000원 (3.3㎡당 약 570만원)이며, 건물 전용면적 22.17㎡(약 6.71평) 기준입니다.

현재 시세 수준과 본건의 입지, 건물 상태, 경매 특이사항 등을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가(115,000,000원) 수준에서 시작하여, 낙찰 가능성은 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 보입니다.

시세 분석:

* 연산역 주변 오피스텔은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 본 물건의 감정가 산정 시점 및 내부 상태 미확인 등으로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요하므로, 입찰 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 권리분석상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도만 잘 마무리된다면 투자 가치는 충분합니다.

투자 제안:

현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하며, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인하고, 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.