나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [24] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2023타경64487 (24) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농업협동조합으로 추정됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층 801호이며, 용도는 오피스텔(주거용 추정)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 103,000,000원입니다.

토지 면적은 5.14㎡ (약 1.56평)이며, 건물 면적은 19.91㎡ (약 6.02평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한지역(42m 이하) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존(김미향), 소유권 이전(장정하) 내역이 있으며, 말소 기준 권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2,940,000,000원)입니다. 이외 주택임차권(양정은, 80,000,000원, 말소), 임의경매(남부산농업협동조합, 말소), 가압류(국, 말소) 등의 권리 내역이 있습니다. 총 등기부채권액은 3,020,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 양정은(주택도시보증공사 승계인)이 있으며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 02월 03일, 확정일자 2022년 01월 13일입니다. 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연산동 일대는 연산역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편이며, 유동인구가 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

연제초등학교가 인근에 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

소형 오피스텔의 특성상 공실 위험은 항상 존재하며, 지역 내 경쟁 오피스텔의 공급량 및 임대 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

6.2. 명도 위험

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사전 준비가 필요합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 리스크

건축물대장상 일부 호실(101호, 203호)이 현황도면과 일치하지 않아 호실 표기에 차이가 있을 수 있습니다. 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 실제 내부 이용 상태와 점유 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권 인근에 위치한 소형 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리상 인수되는 위험은 없으나, 건축물대장상 호실 표기 차이와 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다. 감정가 대비 현 시세가 높아 투자 가치가 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 연산역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 오피스텔로 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보를 바탕으로 현 시세를 분석한 결과, 부산 연제구 연산동 지역의 유사 면적(약 20㎡ 내외) 오피스텔 매매가는 대략 1억 1천만 원에서 1억 2천 5백만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 1억 3백만 원으로, 현 시세보다 낮은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 1천만 원에서 1억 1천 5백만 원 사이로 제시할 수 있습니다. 경매 상황 및 경쟁률에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 현장 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.