나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [20] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (20)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층 701호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정)

감정가: 103,000,000 원

토지 면적: 5.14 ㎡ (약 1.55 평)

토지 지분: 5.14063096775618 ㎡ (약 1.55 평)

건물 면적: 19.91 ㎡ (약 6.02 평)

건물 지분: 19.91 ㎡ (약 6.02 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남부산농업협동조합 (제공된 정보 기준)

건축물 상세 정보:

건물명: 수림하우스

건축주소: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40)

구조: 철근콘크리트구조 / 평스라브지붕

총 층수: 지하 0층, 지상 10층

연면적: 1311.63 ㎡ (약 396.74 평)

건축 면적: 176.72 ㎡ (약 53.46 평)

건폐율: 78.82%

용적률: 562.28%

세대수: 총 41개 호

사용승인일: 2018년 11월 27일

해당 호수: 7층 701호 (전용면적 19.91 ㎡)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

인접 도로:

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당 (을1) - 말소기준권리

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을2) - 유나이 (대항력 없음)

* 임의경매 (갑3)

* 가압류 (갑4)

인수되는 권리:

본건 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자에게 인수되는 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 유 의 승계인)

* 보증금: 70,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자 (사업일자): 2020년 1월 3일

* 확정일자: 2019년 12월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 전입하였으며, 대항력이 없습니다. 따라서 매각으로 임차권은 소멸되며, 보증금 7천만원은 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 배당이 충분하지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주위환경:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 지역으로, 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. "연제초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

이용 현황:

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

연제초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

교통시설:

부산 도시철도 1호선 연산역 및 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설:

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형 병원이나 대형 마트 등은 도보 거리보다는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특별히 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란:

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 따라서 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인하는 것이 필요합니다.

건축물대장상 호실 표기 차이:

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실로 표기되어 있습니다. 실제 이용 현황 재확인이 필요합니다.

높이 제한:

해당 지역은 가로구역별 최고높이 제한 지역(42m 이하)에 해당하여 향후 건축 관련 규제에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연제동 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 편의성과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3백만원이며, 전용면적 19.91㎡입니다. 권리관계상 인수되는 부담은 전혀 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 반드시 재확인해야 할 사항입니다. 현재 시세를 고려하여 합리적인 가격으로 입찰 시, 실거주 또는 임대수익 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 연산역 인접으로 뛰어난 교통 환경 제공.

* 안정적인 권리 분석: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 소형 오피스텔: 1~2인 가구 및 소규모 사업체 임대 수요 확보 용이.

* 생활 편의시설 근접: 주거 및 상업 편의시설 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

[시세 분석]

본건은 부산 연제구 연산동 수림하우스 7층 701호, 전용면적 19.91㎡ (약 6.02평)의 오피스텔입니다. 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

인근 지역의 유사 면적 오피스텔 시세 조사 결과, 현재 비슷한 조건의 매매가는 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 사이로 파악됩니다. 전세가는 8천만원에서 1억원, 월세는 보증금 1천만원 기준 월 50만원에서 70만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 1억 3백만원으로, 현재 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

[예상 입찰가 산정]

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 권리상의 부담은 없습니다. 따라서 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현재 시세 범위를 고려할 때, 최소 1억 1천만원 이상, 최대 1억 2천 5백만원 정도까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 입지조건이 양호함을 감안하여, 1억 1천 5백만원에서 1억 2천 3백만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

보다 적극적인 투자를 원하신다면 1억 2천만원 이상을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 주변 경쟁 상황, 본건의 실제 내부 상태 확인 결과, 투자 목적(실거주, 임대수익 등)을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.