나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [29] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동 1480-50번지에 위치한 수림하우스 8층 806호 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제8층에 해당하며, 집합건물로 건축물대장상 총 41개 호실이 있습니다.

건물의 사용승인일은 2018년 11월 27일입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

건물면적은 25.58㎡ (약 7.74평)이며, 토지면적은 6.60㎡ (약 1.99평)입니다.

건물과 토지는 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 133,000,000원입니다.

1.3. 경매 기본 정보

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 부산지방법원 2023타경64487입니다.

채권자는 남부산농업협동조합 (등기부등본상 근저당권자)으로 파악됩니다.

특이사항으로는 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

또한, 도시철도 1호선 연산역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매로 인해 근저당권, 주택임차권, 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(임차인 김 승계인)가 있으며, 보증금 100,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2020년 2월 7일, 확정일자는 2020년 1월 21일입니다.

주의사항으로 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 김 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-07

* 확정일자: 2020-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (해당 건은 금액이 명확하나, 일반적인 임차인 분석 시 참고)

3.3. 인수되는 권리 및 부담금

매각으로 인해 인수되는 권리나 별도의 부담금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 3,040,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 또한, 연산역을 중심으로 한 교통의 요지로서 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남서측 인근에 연제초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. (주변 상업시설 이용 편리)

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 파악된 혐오 시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 확인이 어려웠습니다. 응찰 시 반드시 내부 상태 및 점유 여부를 재확인해야 합니다.

6.2. 건축물대장과의 차이

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상에는 1층 통신실과 2층 관리실에 해당 호실로 표기되어 있습니다. 이와 같은 공부상 불일치 사항에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 법적 제한

본건은 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등 법적 제한 사항이 일부 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 연제구 연제동에 위치한 본 수림하우스 오피스텔은 연산역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높은 물건입니다.

권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석되어 인수 부담이 없습니다.

다만, 내부 확인 곤란 및 건축물대장과의 호실 불일치 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 꼼꼼한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 역세권 오피스텔: 부산의 주요 교통 허브로서 뛰어난 접근성.

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 정리할 수 있음.

* 발전 가능성: 일반상업지역으로 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 감정가 133,000,000원으로 책정되었습니다.

해당 물건과 유사한 면적(25.58㎡)의 연산동 지역 오피스텔 시세를 파악한 결과, 지역 및 건물 상태에 따라 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 선에서 거래되는 것으로 확인됩니다.

연산역 인근이라는 입지적 장점과 소형 면적으로 인한 투자 및 실거주 수요를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

(구체적인 시세 조사를 위해 "부산 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 최근 실거래가", "부산 연제구 연산동 오피스텔 시세", "연산역 오피스텔 매매/전월세" 관련 검색 결과 기반)

9.2. 입찰가 산정 제안

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 128,000,000원에서 138,000,000원 사이에서 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 결정될 것으로 보입니다.

내부 확인이 어려운 점과 공부상 차이점을 감안하여, 무리한 고가 입찰보다는 시세 대비 합리적인 선에서 접근하는 것이 바람직합니다.

특히, 본 물건의 경우 공동담보로 진행되므로, 채무 규모 및 타 채무자의 상황도 간접적으로 파악해보는 것이 좋습니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.