나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [21] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 7층702호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 5.429807596781138㎡

건물지분: 21.03㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내 제7층 제702호

건물 높이: 28.8m

총 층수: 10층

1.4. 감정가

감정가: 109,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을1 순위 근저당권으로, 농업협동조합자산관리회사 명의의 2,940,000,000원 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-05

확정일자: 2023-03-21

배당신고일자: 2024-01-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 경매 절차에 따라 배당받게 됩니다.

3.4. 권리관계 요약

소유권 보존(김미향), 소유권 이전(장정하), 근저당권(농업협동조합자산관리회사), 주택임차권(박유슬), 임의경매(남부산농업협동조합), 가압류(국) 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 3,010,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 교통 요충지이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 연제초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 최근 오피스텔 월세 시세는 면적에 따라 보증금 1,000~2,000만원에 월세 40만원에서 83만원 선으로 형성되어 있어, 임대 수요가 꾸준히 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 연산역과 인접하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 연제초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황을 정확히 확인하기 어려웠습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 이용 상태, 점유 관계, 공실 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 하의 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 호실 표기 오류: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 현황도면상 해당 호실 표기가 있어 혼동의 여지가 있습니다. 본건 702호 자체의 문제는 아니나, 건물 전체 운영 및 관리에 대한 잠재적 이슈일 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 일부 자료에 따르면 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 사례가 있어, 시세 조사를 더욱 면밀히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 지역에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 일부 유사 면적 오피스텔의 시세가 감정가 대비 낮은 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 상업 및 주거 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매의 가격 메리트: 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가는 109,000,000원입니다. 하지만, 관련 검색 결과에서 유사 면적(25㎡ 내외) 오피스텔의 과거 실거래가가 3,300만원에서 4,100만원 선으로 나타나는 점은 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점의 시세 차이, 또는 거래 조건의 차이일 수 있습니다. 현재 연산동 일대의 오피스텔 월세 시세는 25~28㎡ 기준으로 보증금 2,000만원에 월세 40~60만원 수준으로, 임대 수익 창출 가능성은 있습니다. 소형 오피스텔의 경우, 거래량이 많지 않거나 가격이 낮은 경우도 있어 정확한 현재 시세를 파악하기 위한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 109,000,000원을 기준으로 하되, 공개된 시세 정보와의 괴리를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 70,000,000원의 인수 부담은 없습니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 향후 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 비용 등을 감안하면, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.