나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [3] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 2층204호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40)

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: (입력된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.604587652195031㎡ (약 1.99평)

건물면적: 25.58㎡ (약 7.73평)

건물지분: 25.58㎡ (약 7.73평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 인접해 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 진현정 주택임차권 (을2, 2025-01-20 접수, 대항력 없음)

* 남부산농업협동조합 임의경매 (갑3)

* 국 가압류 (갑4)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 진현정 (전입일자: 2021-02-19, 확정일자: 2021-01-26)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인 진 은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 배당표를 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 교통 요지인 연산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 연산역을 이용하는 유동인구와 주변 거주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 자체의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 연제초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 도시철도 1호선 연산역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 기타시설: 주변에 다양한 편의점, 병원, 식당 등 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 차이

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상에는 해당 호실이 표기되어 있는 점은 특이사항입니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 전 내부 이용 상황 및 실제 점유 여부를 재확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대하여 다른 부동산들도 담보로 제공되어 있습니다. 이는 해당 물건의 경매 진행이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 주의가 필요합니다.

6.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 30억 5천만원으로, 감정가 1억 2천 4백만원 대비 매우 높습니다. 이는 채무 변제 및 경매 절차 진행에 있어 채권자들의 적극성에 따라 변동성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 중심지인 연산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 건물 자체는 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 주거용 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 건축물 현황과의 차이, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 주요 교통 요지인 연산역 역세권 입지

* 실거주 및 임대 수익 목적의 투자 가능성

* 권리상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 비교적 신축 건물로 노후화 최소화

* 연산동 지역의 지속적인 개발 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(25㎡ 내외)의 수림하우스 내 오피스텔 매물은 최근 약 1억 3천만원에서 1억 4천만원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다. 감정가 1억 2천 4백만원은 현재 시세보다 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 주변 시세를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 3천 5백만원 범위 내외로 예상됩니다. 다만, 경매 물건의 특성상 입찰 당시의 경쟁 상황, 권리 관계의 추가 변동 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 133,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.