나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [18] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024-08-14 00:00:00+09:00

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (18)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 6층603호

건물명: 수림하우스

신주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40 (연산동)

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.708656489055204㎡ (약 1.73평)

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.11㎡ (약 6.69평)

총 층수: 10층

준공일: 2018-11-27

건축물대장상 전유부 정보: 6층 603호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경 보통시 됩니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨. 연산역은 부산 도시철도 1호선과 3호선의 환승역으로 교통이 편리합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 603호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

* 이용상태

주거용 오피스텔로 추정되며 이용 중입니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로, "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

* 기타참고사항

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층 관리실에 각 101호, 203호로 호실 표기되어 있습니다. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으니, 업무 취급 및 응찰 시 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부 재확인하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 일반적인 공업지역이나 폐기물 처리장 인근의 경우 혐오시설 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

을1 근저당: 2018-12-13 접수, 권리자 농업협동조합자산관리회사, 채권금액 2,940,000,000원.

* 기타 권리 사항

갑2 소유권이전: 2019-02-15 접수, 권리자 장정하.

을2 주택임차권: 2024-01-08 접수, 권리자 윤여진, 임차보증금 80,000,000원. 전입일자 2021-08-06. (매각으로 말소 예정)

갑3 임의경매: 2024-01-02 접수, 권리자 남부산농업협동조합. (매각으로 말소)

갑4 가압류: 2024-06-18 접수, 권리자 국. (매각으로 말소)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임차인: 윤여진 (대항력 없음)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-06

확정일자: 2024-01-08

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(허그) 보증보험 가입 여부 확인 필요.

* 인수 보증금 합계

0원

* 등기부채권 총액

3,020,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연제구 연산동 지역은 부산광역시청 및 관련 기관이 밀집해 있어 직장인 유동인구가 많은 상권입니다. 연산역은 1호선과 3호선 환승역으로 교통이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 다만, 최근 연산역 주변 상권의 매출액이 감소하는 추세도 보이고 있어, 황령3터널 건설 등 개발 호재에 따른 상권 변화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

* 주요 특징

- 역세권 상권: 연산역 (1호선, 3호선 환승역) 인근으로 유동인구 풍부.

- 복합 상권: 행정기관, 금융기관, 주거 시설, 근린생활시설이 혼재.

- 잠재적 개발 호재: 황령3터널 건설 사업.

- 일부 상권 쇠퇴 추세: 2021년 기준 부산 6위 매출액 상권이나 전년 대비 순위 하락.

5. 생활정보

* 교통

도시철도 1호선 연산역 및 3호선 연산역 도보 이용 가능. 버스정류장 다수 인접.

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 연일시장이 인근에 있어 생활 편의를 더합니다.

* 교육시설

본건 남서측 인근에 연제초등학교가 소재합니다. 해당 지역은 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다. 연제초등학교는 부산 내 상위 20% 수준의 학군을 보입니다.

* 의료시설

연산역 인근에 연산내과의원, 휴심앤장내과의원 등 다수의 병의원이 위치해 있습니다.

* 기타

부산광역시청 등 주요 행정기관이 인근에 위치하고 있습니다. 연산동 고분군, 배산 성지, 온천천 시민공원 등 역사 및 휴식 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 기재 오류 가능성

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실이 표기되어 있는 점은 행정적 오류 또는 불법 건축 가능성을 시사합니다. 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 현장 조사 미확인 사항

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부 확인이 불가능했습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태와 실제 점유 관계를 재확인해야 합니다.

* 과도한 채권 총액

등기부채권 총액이 30억 2천만원으로, 감정가 1억 1천 3백만원에 비해 매우 높습니다. 이는 경매 취소 가능성을 높이는 요인입니다.

* 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

* 협소한 토지 면적

토지 면적이 5.71㎡로 매우 협소하여, 향후 건물 재건축이나 증축 시 용적률, 건폐율 등 도시계획법상 제한을 받을 수 있습니다.

* 임차인 관련 (대항력 없음)

을2 주택임차권(윤여진)은 대항력이 없으며, 전입일자가 말소기준권리(근저당)보다 늦으므로 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. 다만, 배당 신고를 하였고 보증금 8천만원에 대한 배당 가능성이 있으므로, 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동, 연산역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호하며, 주변에 관공서 및 상업시설이 밀집해 있어 직주근접성이 좋습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 경매 취소 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 건축물대장 상 호실 표기 오류 및 현장 조사가 미흡했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 회수 절차 및 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 부산 1호선과 3호선 환승역인 연산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권입니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 다양한 주거 및 업무 시설로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 지역 개발 호재: 황령3터널 건설 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 소형 오피스텔: 1~2인 가구 실수요 및 투자 수요가 꾸준한 소형 평형.

9. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

시세 분석:

최근 부산 연제구 연산동 일대의 오피스텔 월세 시세는 전용면적 24~36㎡ 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 55만원 ~ 83만원 수준입니다. 전세의 경우, 전용면적 24.75㎡ 기준으로 1억 3천만원의 실거래가 확인됩니다. 본건의 전용면적은 22.11㎡ (약 6.69평)으로, 이는 소형 오피스텔에 해당합니다.

매매 시세에 대한 직접적인 정보는 제한적이나, 주변 오피스텔의 전용면적 25㎡ 내외의 실거래가가 3,300만원 ~ 4,050만원 선으로 확인됩니다. 다만, 이는 오래된 건물(29년차)의 시세로, 본건 '수림하우스'는 2018년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

감정가 1억 1천 3백만원은 유사 면적대의 오피스텔 매매 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

본건은 감정가가 비교적 높게 책정된 점, 권리 관계상의 복잡성(매우 높은 채권 총액), 현장 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원.

입찰가는 현장 조사 후 내부 상태, 실제 임차 현황, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 또한, 경매 취소 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.