나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [4] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (4)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층 301호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평) - 전용면적

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권 최고액 2,940,000,000원)입니다.

임의경매 신청 채권자는 남부산농업협동조합이며, 가압류 채권자는 국입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(김석기)가 보증금 80,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2022-07-11)가 말소기준권리보다 늦고, 확정일자(2022-06-21)도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 매각으로 인해 위 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 총 채권액은 3,020,000,000원입니다.

매각으로 인해 소유권 외 모든 권리는 말소될 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 혼재된 지역입니다. 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 관련 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301호에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상 해당 호실로 표기되어 있는 점은 도면과 실제 건축물 현황 간의 불일치 가능성을 시사합니다. 또한, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 확인이 어려웠으므로, 응찰 전 내부 상태 및 임차인 점유 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등의 규제가 존재합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 연산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업 및 주거 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 오피스텔입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 및 호실 표기상의 불일치 가능성에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 연산역 도보 이용 가능.

* 안정적인 입지: 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 밀집된 지역.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 주변 개발 가능성: 연산동 지역의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가 100,000,000원 기준으로, 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 전용면적 약 6평대의 오피스텔 매매가는 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태, 내부 이용 상황, 공실 여부 등을 면밀히 확인하고, 동종 물건의 최근 실거래가 추이 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가(100,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건 상태를 감안하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.