나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [13] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (13)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (자산관리회사)

특이사항: 공동담보

주의사항: (입력된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 인접 도로상태

본건 북동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원, 접수일자 2018-12-13)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박 의 승계인)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2018-12-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 및 차임에 대한 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 계약 내용 및 보증금 반환 절차는 주택도시보증공사 등 관련 기관과 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액

총 2,990,000,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 연산동 일대는 연산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통

부산지하철 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

연제초등학교가 인근에 위치하고 있어 통학이 가능한 거리입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용상태 미확인

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부를 정확히 확인할 수 없었습니다. 응찰 시 반드시 내부 상태 및 점유 관계를 재확인해야 합니다.

* 건축물대장상 호실 정보 차이

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 1층 통신실 및 2층 관리실로 표기되어 있어, 관련 공부와의 차이가 존재합니다.

* 도로접근성

북서측으로 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있어, 차량 접근 및 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 파악됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없으나, 내부 상태 및 실제 점유 관계에 대한 현장 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지

부산지하철 1호선 연산역 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형

21. 03㎡의 전용면적으로 1인 가구 및 소형 임대 투자에 적합합니다.

* 개발 가능성

연산동 일대는 지속적인 도시 발전 및 상권 활성화가 기대되는 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시장 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 25-26㎡)의 오피스텔 실거래가가 약 37,000,000원에서 46,500,000원 사이로 나타나고 있습니다. 본건의 전용면적이 21.03㎡임을 감안할 때, 시장가치는 약 33,000,000원에서 40,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 107,000,000원 대비 현재 시장 시세와의 괴리가 상당하므로, 입찰 시에는 감정가에 근거하기보다 실제 시장 가치를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 50,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 확인된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 대비 높은 가격으로 입찰 시 투자 손실의 위험이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.